شماره ۱۱۹۲ ـ ۲۸ آگوست ۲۰۰۸
قدم دوم ـ آمادگی مالی
در مقاله قبل آمادگی کلی از نظر سیستم زندگی خریدار مورد بحث و بررسی قرار گرفت.
در قدم دوم شما را با یکسری محاسبات ساده آشنا خواهم کرد که توسط آن خودتان را بیازمایید که توانایی خرید چه مبلغ خانه ای را خواهید داشت. متاسفانه بسیاری از خریداران عزیز بخصوص آنهایی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه می کنند و تصویری از خرید خانه رویایی خود دارند به دلیل عدم اطلاعات کافی در طول مسیر خرید خانه با یکسری مسائل مالی غیرمنتظره و پیش بینی نشده مواجه می شوند. برای بررسی شرایط مالی خود به طور کلی باید هزینه های ماهیانه، قرض های ماهیانه و ارزش خالص (net worth) مالی خود را طبق فرمولهای زیر محاسبه کنید:
قرض ـ دارایی = ارزش خالص مالی
سهام بورس+ RRSP + ارزش ماشین + ارزش خانه فعلی (اگر موجود می باشد) = دارایی
وام دانشجویی+کارتهای اعتباری + Line of Credit +وام ماشین+ وام بانکی(اگر موجود می باشد)= قرض
* بعضی از موسسات مالی حد اعتباری را در نظر می گیرند در نتیجه حتی اگر که شما از کارتهای اعتباری خود هم استفاده نکرده باشید به عنوان بدهی منظور می گردد.
با این محاسبات ساده حالا یک ایده کلی از شرایط کنونی مالی خود دارید. اکنون برای متوجه شدن توانایی مالی برای خرید توجه شما را به دو روش ساده ای که اکثر موسسات مالی استفاده می کنند جلب می کنم.
ـ اولین قاعده Gross Debt Service (GDS) است که در اصل هزینه های سالیانه مربوط به خانه باید کمتر از ۳۲ درصد حقوق ناخالص سالیانه (قبل از کسر کردن مالیات و کسورات دیگر) (Gross Income) باشد.
حقوق ناخالصX۳۲درصد< هزینه نگهداری سالیانه ی آپارتمان + هزینه های گرمایش و سرمایش + مالیات سالیانه + وام مسکن سالیانه
ـ قاعده دوم Total Debt Service (TDS) است که تمام بدهی های سالیانه باید کمتر از ۴۰ درصد حقوق ناخالص سالیانه باشد.
حقوق ناخالص سالیانه X۴۰ درصد < بدهی های سالیانه + تمامی هزینه های مذکور در GDS
چنانچه GDS و TDS شما عدد بالایی باشد چند راه حل موجود است:
۱ـ افزایش مبلغ پیش پرداخت (Down Payment) که در نتیجه باعث کاهش مبلغ وام مسکن می شود.
۲ـ پرداخت کردن و تسویه وامهای متفرقه
۳ـ کنسل کردن کارتهای اعتباری در صورت امکان
۴ـ خانه ارزان تر انتخاب کنید!
مسئله دیگر که باید در نظر داشته باشید بیمه وام مسکن (Mortgage Insurance) است که در صورت عدم پرداخت بیش از ۲۰ درصد پیش پرداخت، خریدار موظف به پرداخت این بیمه است که می تواند در یک نوبت پرداخت شود و یا عموما به مبلغ وام مسکن اضافه می شود.
بنابر این هم اکنون شما باید تصور بهتری از آمادگی مالی خود پیدا کرده باشید. برای اطمینان خاطر بهتر است قبل از اقدام جدی به خرید مسکن با موسسات مالی و یا بانک مورد نظر خود مشورت کرده و تقاضای پیش تاییدیه وام (Mortgage Pre- approval) کنید.
از این طریق نه تنها شما گام مالی خود را محکم تر برداشته اید، بلکه با دید بهتری اقدام به خرید خواهید کرد. از موارد دیگر که خیلی از خریداران باید در نظر بگیرند امتیاز اعتباری (Credit Rating) است.
موسسات مالی برای اطمینان خاطر خود این حق را دارند که تاریخچه پرداخت بدهی های شما را بررسی کنند و برای جلب اعتماد آنها بهتر است که از اعتبار بالایی برخوردار باشید که مستلزم پرداخت به موقع بدهی های خود می باشد. برای اطلاعات بیشتر می توانید با Equifax Canada و یا Trans Union of Canada تماس بگیرید و درخواست Credit Report کنید. اگر شما واجد شرایط خوب اعتباری نمی باشید بهتر است که اقدام به استفاده از کارت اعتباری کنید و اگر مشکلات مالی مانند ورشکستگی دارید ترجیحا مشورت با یک Credit Counsellor توصیه می شود.
راه حل آخر استفاده از یک شخصی است که بتواند گارانتی پرداخت بدهی شما را بکند (Co-Signer) که این شخص هم باید واجد شرایط خوب اعتباری باشد.
در گام سوم به جزییات هزینه های خرید خانه خواهم پرداخت تا ببینیم که چه بودجه ای برای این قسمت باید در نظر بگیرید.
بهنام مهرائی مشاور املاک و فوق لیسانس راه و ساختمان است.
ایمیل نویسنده:
info@waytohomes.com
