برای آنان که قصد سرمایه گذاری روی املاک دارند (یا این که اکنون مالک یک نوع از آنها هستند) همیشه این سؤال مطرح بوده که کدامیک از این دو سرمایه گذاری بهتری است یا لااقل با امکانات مالی، زمانی و تجربه قبلی که من دارم برای من بهتر است؟ واقعیت اینست که اداره ملک مسکونی ساده تر است و به همین دلیل به کسی که هیچ سابقه قبلی سرمایه گذاری روی املاک ندارد توصیه می شود که با خرید یک ملک کوچکتر مسکونی مثلاً یک تاون هاوس یا کاندو شروع نموده و اگر برایش مقدور باشد، به تدریج تعداد را زیاد کند.
خرید ملک مسکونی ساده تر است، پیش پرداخت کمتر و معقول بودن آن نزد بانک ها و قرض دهندگان خود کار را برای سرمایه گذاری تسهیل می کند. از سویی ملک مسکونی سریع تر اجاره داده می شود و زمان خالی ماندن آن کمتر است، ولی نکته بسیار مهم در املاک استیجاری مسکونی مراوده و کارکردن با مستأجرین است. این کار آن طور که در ابتدا به نظر می رسد ساده نیست. مستأجر واحد مسکونی پر انتظار و گاهی می تواند مشکل ساز باشد. مثلاً شما نمی توانید به راحتی عذر مستأجر ملکی که اجاره داده اید را پس از انقضای قرارداد اجاره بخواهید. این کار را تحت شرایط خاصی می توانید انجام دهید. یا اگر مستأجر شما کلی خرابی در ملک ایجاد کند و سپس محل را تخلیه نماید شما به راحتی نمی توانید خسارتی دریافت کنید، بلکه بایستی از طریق دادگاه های صالحه با ارائه مدارک و شواهد لازم اقدام کرده، مدت ها منتظر نتیجه قضاوت در این مورد باشید.
باید دانست که قانون مالک و مستأجر مصوبه ۲۰۰۶ (Landlord Tenant Act) طوری تنظیم شده که بیشتر از مستأجر پشتیبانی می کند تا مالک.
حال که ما ابتدا متذکر شدیم سرمایه گذاری روی املاک مسکونی ساده تر است ولی بعد مشکلات فوق را برشمردیم پس چه باید کرد؟
راه حل ساده است. مثل هر کار دیگر قبل از شروع باید خود را برای این کار آماده کرد. آشنا شدن با جزئیات قوانین حاکم بر روابط مالک و مستأجر و جمع آوری موارد مختلف در این مورد شما را آماده می سازد که در مواجهه با مشکلات احتمالی با مستأجر خود با دانش و تجربه بهتر و بیشتری موضوع راحل و فصل نمائید. این قوانین به صورت مدون و یا در شبکه های ارتباط جمعی وجود دارد و نگارنده نیز می تواند به شما در این زمینه ها کمک نماید.
در یک حالت خاص ما برای یک سرمایه گذار در مراحل ابتدایی ممکنست خرید ملک تجاری را تجویز کنیم، چگونه؟ آن وقتی است که خریدار یا دارای یک کار تجاری (Business) هست یا برای این کار در حال برنامه ریزی است. در این صورت او به جای اجاره محل تجاری و پرداخت اجاره هنگفت بهتر است محل تجاری به صورت یک مغازه یا چند مغازه (پلازا) خریداری نماید (با توجه به مقدورات مالی وی).
بنابراین سرمایه گذار مبتدی در زمینه املاک هم می تواند ملک تجاری خریداری نماید.
اما مزایای خرید ملک تجاری: سر و کار داشتن با مستأجران حرفه ای که دردسر کمتری دارند. هزینه های کمتر به این معنی که تقریباً همه هزینه های ملک تجاری (بیمه؛ مالیات و هزینه نگهداری) توسط مستأجرین پرداخت می شود و مالک دارای کمترین هزینه هاست. جذب مستأجر برای ملک تجاری مشکل تر است ولی وقتی مستأجر گرفته شد سالها در محل باقی خواهد ماند. خرید ملک تجاری به راحتی ملک مسکونی نیست ولی اگر مشاور املاک مسلط به این امور در کنار شما باشد ملک تجاری ای خواهید خرید که نه تنها درآمد ماهانه خوبی داشته باشد بلکه ارزش افزوده سالیانه آن هم بالاتر خواهد بود. دیگر این که ملک مسکونی کم و یا بیش ارزش افزوده دارد بسته به این که در کجا قرار داشته یا چه مشخصاتی داشته باشد، اما اگر ملک تجاری در محل مناسب و به قیمت روز خریداری ننمائید ممکنست در نهایت قسمتی از سرمایه گذاری خود را نیز از دست بدهید.
به طور خلاصه، اگر شما امکانات مالی خوب (بیش از ۲ تا ۳ میلیون دلار) داشته و وقت کافی برای رتق و فتق امور یک ملک را نیز داشته باشید بهتر است ملک تجاری بخرید البته همان گونه که گفته شد با بررسی های کامل اولیه و استفاده از تجربه مشاوران املاک. ولی اگر وقت و فرصت کافی ندارید خرید یک کاندو و یا تاون هاوس و یا چند واحد از آنها می تواند سرمایه گذاری خوبی برای شما باشد. توجه داشته باشید بین خرید خانه برای خودتان و خرید ملک استیجاری برای سرمایه گذاری تفاوت زیاد وجود دارد.
در شماره آینده این تفاوت ها را بررسی و موشکافی می کنیم.
*جعفر کنودی کارشناس ارشد املاک است.
