سرمایه گذاری در امور مسکن همیشه مطمئن ترین سرمایه گذاری محسوب شده است، به قول همکارمان زمین بخرید تا زمین نخورید، ولی آیا سرمایه گذاری در همه انواع ملک نتایج یکسان دربر دارد؟ با توجه به سالیان درازی که در امور املاک سرمایه گذاری کرده ام توصیه ام این است که به دنبال خرید املاک چند واحدی باشید (اگرتا به حال نخریده اید) زیرا آنها مزایایی برتر از سایر انواع ملک دارند.
اول ـ این که اداره آنها ساده تر از اینست که شما چند واحد در محل های مختلف داشته باشید. تصور نمائید که شما روی دو کاندو و یک خانه سرمایه گذاری کرده اید که در نقاط مختلف هستند و در مقایسه یک ساختمان بخرید که در آن سه واحد در یکجا باشد. مسلماً اداره این ساختمان هم آسان تر هم به صرفه تر است.
دوم ـ با خرید یک ساختمان چند واحدی وارد یک کار حرفه ای در امور املاک می شوید و از حالت آماتور و داشتن یک یا دو کاندو خارج می شوید.
سوم ـ درآمد بیشتری عایدتان می شود. مقایسه کنید خرید سه کاندو را با خرید یک ساختمان سه واحدی، هم از نظر قیمت و هم از نظر کل هزینه ای که بایستی صرف نمائید. برای هر کاندو شما مبلغ زیادی بابت شارژ یا کاندو فی بایستی پرداخت نمائید در شرایطی که خانه چند واحدی را خودتان می توانید اداره نمائید و یا آن را به کمپانی های اداره کننده این واحدها بسپارید که حدوداً ده درصد اجاره ماهانه را دریافت و آن را اداره می کنند.
چهارم ـ سرمایه گذاری شما کمتر است. برای خرید سه کاندو و یا مخلوطی از کاندو و یا خانه معمولی شما مبلغی حدود ۲ یا ۳ برابر یک ساختمان سه واحدی باید پرداخت نمائید. درآمدتان ممکنست قدری کمتر باشد ولی در مقایسه با نسبت مبلغ سرمایه گذاری باز هم به صرفه است. ممکن است بگوئید خرید سه کاندو ارزش افزوده بیشتری داشته باشد ولی توجه داشته باشید همه کاندوها ارزش افزوده چشمگیر ندارند ولی خانه های چند واحدی اگر خوب نگهداری شوند به طور طبیعی ارزش بیشتری پیدا می کنند. حتی در رکود بازار که خرید و فروش کم می شود و خریداران به جای خرید اجاره می کنند این گونه املاک جذابیت و رونق همیشگی خود را دارند.
پنجم ـ خرید یک دو واحدی یا سه واحدی برای شما حکم تمرین و دست گرمی را دارد. یعنی پس از دو سه سال که تجربه کافی را با این گونه املاک پیدا کردید سپس آماده اید که اگر زمینه فراهم شود املاک چند واحدی بزرگتر ۴، ۶ واحدی یا بیشتر خریداری کرده و یا یک یا چند دو، سه واحدی به سرمایه گذاری خود اضافه کنید. مضافاً این تجربه می تواند برای شما یک شغل دست و پا کند و اداره چند واحدی های دیگری را هم با دریافت درصدی از درآمد آنها از مالکانشان برای خود یک کمپانی Property Management تشکیل دهید.
و اما چند توصیه هنگام خرید املاک چند واحدی:
۱ـ دقت نمائید که تعداد واحدهای موجود مورد تأیید یا قانونی باشد. مثلاً دو واحدی (دوبلکس) با یک واحد زیرزمین سه واحدی محسوب نمی شود و مراقب باشید به عنوان سه واحدی به شما نفروشند. املاک چند واحدی همه برگه تأیید تعداد واحد را از شهرداری مربوطه دارا هستند.
۲ـ نسبت درآمد خالص ملک به مبلغ خرید را اصطلاحاً نمره سرمایه گذاری یا (Cop Rate) می گویند مثلاً اگر ملکی را ۰۰۰/۵۰۰ دلار خریده اید و آن در سال ۰۰۰/۵۰ دلار درآمد دارد Cap Rate=10 می باشد. این نمره نه تنها همیشه باید مثبت باشد بلکه حداقل ۵ به بالا و هر چه بیشتر بهتر خواهد بود.
۳ـ شرایط فیزیکی ساختمان را خوب بررسی، ارزیابی و توسط بازرس ساختمان به دقت وارسی کنید. ابداً گول Cap Rate بالا را نخورید، زیرا اگر شرایط فیزیکی مناسب نباشد تمام درآمد حاصله را طی چند سال بعد باید هزینه کنید.
۳ـ ملک استیجاری باید در محل های شلوغ تر و نزدیک مراکز خرید و وسایل نقلیه عمومی و مدارس باشد. با ذهنیت خانه مستقل خریدن سراغ خرید ملک چند واحدی نروید و همیشه از مشاوران املاک با تجربه که خود از این گونه املاک داشته یا دارند استفاده نمائید.
*جعفر کنودی مشاور ارشد املاک است.
