در مورد بازار املاک بیشتر بدانیم
قیمت مسکن به عنوان یک کالای با دوام درست مانند قیمت هر کالای دیگر به طور خلاصه تابع قانون ساده عرضه و تقاضا است و تنها زمانی از ثبات نسبی برخوردار می شود که در آن تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا برقرار شده باشد. در صورت برقراری چنین تعادلی افزایش قیمت مسکن کمابیش در سطح نرخ تورم عمومی قرار می گیرد و نوسانات شدید قیمتی به وجود نمی آید.
ولی از آنجا که عرضه مسکن و تقاضا برای آن، هر یک تابع عوامل مختلف و جداگانه ای هستند، برقراری تعادل پایدار بین این دو همیشه امکان پذیر نمی باشد. در طرف عرضه، علاوه بر قیمت واحدهای مسکونی موجود، عواملی مانند قیمت زمین قابل ساخت، هزینه های مربوط به اخذ مجوزهای مربوطه، قیمت مصالح ساختمانی، سطح دستمزد کارگر، اجاره ماشین آلات ساختمان سازی و هزینه های مربوط به استفاده از اعتبارات مالی نقش بازی می کنند در حالی که در طرف تقاضا، پا به پای عامل اصلی یعنی میزان جمعیت و نرخ رشد آن، عواملی چون قیمت مسکن، سطح درآمد خانوار، نرخ بهره وام مسکن و هزینه های مربوط به آن، سطح اشتغال، سلیقه ها و ارجحیت های مصرف کننده، وجود جایگزین های دیگر برای اسکان، سایز و ترکیب سنی و جنسی خانواده، سطح مهاجرپذیری جامعه، نرخ ازدواج و طلاق و حضور خریداران خارجی از اهمیت به سزائی برخوردارند.
بخش املاک و مسکن، زیرمجموعه ای از بخش صنعت اقتصاد یک کشور است. هر نوع تحقیق و بررسی در عملکرد بازار مسکن مستلزم آن است که وضعیت گذشته و حال آن به درستی شناخته شود؛ عوامل شکل دهنده آن مشخص و نحوه تاثیرگذاری و تاثیرپذیری آنها از همدیگر به درستی روشن شود و آنگاه به وسیله تکنیک های اقتصادی مناسب، چرائی و چگونگی واکنش ها و شکل گیری های آن توضیح داده شود. اگر این کار با همه جانبه نگری و موشکافی لازم صورت بگیرد آنگاه می توان امیدوار بود که نتایج حاصل از آن، پیش بینی دقیقتر مسیر حرکت بازار را میسر سازد و زمینه را برای تدوین سیاست های لازم در راستای جهت دهی آن در مسیر دلخواه فراهم آورد.
آنچه که در این میان از نظر یک خانوار به عنوان خریدار یا فروشنده بالقوه مسکن همیشه حائز اهمیت بیشتری بوده این است که بازار ازنظر قیمت در کجا قرار گرفته است و میل به کدام جهت دارد.
تعدد و پیچیدگی عواملی که در شکل دهی بازار مسکن در هر دو بعد عرضه و تقاضا نقش آفرینی می کنند از یک طرف، و ویژگی های منحصر به فرد این عوامل در متن اقتصاد عظیم کلانشهر تورنتو از طرف دیگر سبب شده است که قیمت مسکن در این شهر طی شصت سال گذشته علیرغم روند صعودی، دچار افت و خیزهای شدید دوره ای شود. نموداری که ملاحظه می کنید، تصویری روشن از نوسانات متوسط قیمت خانه های فروش رفته نسبت به روند قیمت ها در شهر تورنتو را به نمایش می گذارد.
همانطور که در این نمودار دیده می شود منحنی تعدیل یافته متوسط قیمت ها نسبت به خط روند قیمتی طی سال های مورد نظر، با دو دوره افزایش شدید و سه دوره کاهش به نسبت ملایمتر مواجه بوده است. این نمودار نشان می دهد هر زمان که سرعت افزایش متوسط قیمت ها به طور قابل ملاحظه از سطح روند قیمتی پیشی گرفته، بازار با اولین بهانه ای که به دستش آمده خودش را تعدیل کرده و موجب سقوط قیمت ها شده است. بین سرعت سقوط قیمت در هر دوره و سرعت افزایش آن در دوره قبل از آن، رابطه مستقیم وجود داشته است. این نمودار همچنین نشان می دهد که هر چند از سال ۱۹۹۶ تا کنون، علیرغم رکودهای مختصر و کوتاه مدت، قیمت ها به طور دائم در حال افزایش بوده، ولی سرعت این افزایش نسبت به سرعت افزایشی که بین سال های ۱۹۸۵ و ۱۹۸۹وجود داشت و سقوط شدید قیمت ها طی سال های بعد از آن را موجب شد، ملایمتر است.
به نظر می رسد که سطح قیمت ها در بازار مسکن تورنتو به تدریج موجب ایجاد شرایطی می شود که در آن عوامل تعدیل کننده سرانجام می توانند فعال شوند و در بستر وضعیت اقتصادی نه چندان مناسب کانادا، منحنی متوسط قیمتها را به سوی خط روند تغییر مسیر دهند. این تغییر مسیر با افت و خیزهای گذرا و کوتاه مدت، می تواند بازار را برای ورود به دوره ای جدید که مشخصه اصلی آن ثبات نسبی قیمت ها خواهد بود، آماده نماید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
۴۱۶-۳۰۵-۳۷۳۸
