بخش دوم: مالکیت مشاع
نوعی دیگر از مالکیت بر املاک، مالکیت مشترک یا مالکیت مشروط و محدود برکلیات ملک است که در بخش هایی از جهان و از جمله در اغلب استان های کانادا مانند استان انتاریو از آن با اصطلاح حقوقی”کاندومینیوم” یاد می شود.
“کاندومینیوم”های دارای بنا که می توانند مسکونی، اداری، تجاری و یا ترکیبی از آنها باشند مجموعه هایی هستند که به شکل آپارتمان یا غیر آن ساخته می شوند. این مجموعه ها از واحدهای مستقلی تشکیل می یابند که هر یک از آنها را یک فرد حقیقی یا حقوقی از سازنده ی ساختمان یا مالک قبلی آن خریداری می کند. از آنجایی که “کاندومینیوم”های بنادار بیشتر به شکل مجتمع های آپارتمانی ساخته می شوند، در بازار املاک مسکونی از واحدهای آنها معمولا تحت عنوان “کاندو آپارتمان”(Condo Apartment) یاد می شود. اصطلاح “کاندو آپارتمان” در برابر آپارتمان های ساختمان های بلندمرتبه ی اجاره ای به کار برده می شود که مالک کل ساختمان یک فرد یا یک شرکت است و از آن به عنوان یک مجموعه ی درآمدزا در خدمت کسب و کار خود استفاده می کند. بر عکس “کاندومینیوم”ها ، واحدهای ساختمان های اجاره ای قابل خرید و فروش به صورت تک به تک نیستند و آنها را فقط به صورت کلیت یک مجموعه می توان واگذار کرد.
مالکیت در هر”کاندومینیوم” به مفهوم عام کلمه دو وجه متمایز دارد. وجه اول آن مربوط به خود “واحد” (Unit) است و وجه دوم آن به “مشاعات” (Common Elements) مربوط می شود.
در وجه اول، فضای داخلی هر “واحد” ملک خصوصی به حساب می آید و مالک آن با استناد به سندی که در اختیار دارد دارای حقوق و اختیارات گسترده نسبت به آن “واحد” است. این حقوق و اختیارات با برخی تفاوت ها و استثناهای مهم و محدود کننده، در ابعاد کلی کم و بیش قابل مقایسه با مشخصه های “مالکیت مطلق ” (Freehold Ownership) است که ما در بخش اول مقاله ی حاضر آنها را اجمالا توضیح دادیم.
در اینجا لازم است اشاره شود که هر “واحد” ممکن است دارای تسهیلاتی از قبیل یک یا چند فضای پارکینگ و”انباری” (Locker) مختص خود باشد. رابطه ی حقوقی این تسهیلات با “واحد” مربوطه می تواند دو حالت مختلف داشته باشد. در حالت اول هر یک از پارکینگ ها و “انباری” ها دارای سند مالکیت خاص خود می باشد و در “تملک” (Owned) “واحد” مربوطه به حساب می آید. به همین دلیل هر یک از آنها به تنهائی و مستقل از “واحد” مربوطه می تواند برای فروش ارائه شود. در حالت دوم هر یک از پارکینگ ها و “انباری”ها به صورت “انحصاری” (Exclusive) برای استفاده ی “واحد” مربوطه در نظر گرفته می شود و مالک “واحد”، در رابطه با آنها دارای مالکیت و سند نیست که هرگاه خواست بتواند آنها را بفروشد. بنابر این در این حالت، این گونه تسهیلات به صورت مجزا قابل فروش نمی باشند و هنگام فروش “واحد” مربوطه، حق استفاده ی “انحصاری” از آنها به طور غیر قابل سلب، از فروشنده به خریدار منتقل می شود.
وجه دوم مالکیت در “کاندومینیوم”ها جنبه ی عمومی دارد و خارج از کنترل مستقیم و بلاواسطه ی مالکین “واحد”ها می باشد. این وجه به صورت سهام مالکیت غیرقابل تفکیک و غیرقابل واگذاری مالکین بر بخش “مشاعات” “کاندومینیوم” است. “مشاعات” شامل راهروها، سالن ها، آسانسورها، سیستم گرمایشی، تأسیسات تفریحی و ورزشی، نماهای خارجی، پارکینگ های عمومی و جاده ها و محوطه های بیرونی “کاندومینیوم” می باشد.
امور مربوط به “مشاعات” هر “کاندومینیوم” از طریق سیستم واحد و ویژه ای مدیریت و کنترل می شود و هزینه ی آنها به نسبت های متفاوت توسط مالکین “واحد”های”کاندومینیوم”تامین می گردد. در سیستم مدیریت “مشاعات”، هر یک از مالکین “واحد”ها دارای حقوق و قدرت برابر و یکسان هستند. استفاده از این حقوق و اعمال قدرت ناشی از آنها، از طریق انتخابات به هیئتی منتخب از مالکین “واحد”ها تفویض می شود که برای دوره ای معین اداره ی امور “کاندومینیوم” را به دست می گیرد. یادآور می شود که پروسه و مقررات ناظر بر تشکیل، ثبت و اداره امور روزانه ی یک “کاندومینیوم” مبحث مفصلی است که خارج از موضوع نوشته ی حاضر می باشد.
بخش پایانی این مقاله را در شماره آینده مطالعه فرمائید.
پرسش ها و نظرات خود را به ایمیل آدرس زیر ارسال فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
