بخش اول: عوامل عینی کلان
انسان بنا به خصلت خود به جا و مکانی که در آن زندگی می کند به تدریج علاقه پیدا می کند و با آن انس و الفت می گیرد. هر انسان خانه ی خود را دوست می دارد و به هر کجا که برود نسبت به آن احساس دلتنگی می کند. از این رو خانه برای او به درجات مختلف ارزش پیدا می کند. نوع و میزان این ارزش، آنگاه که زمان فروش خانه فرا می رسد در تعیین قیمت خانه در نظر صاحب آن، نقش مهمی بازی می کند و گاهی او را به سوی غیرواقع نگری در خصوص قیمت واقعی خانه سوق می دهد. واقعیت این است که مقوله های ارزش و قیمت، دارای دو مفهوم متفاوت با کاربردهای جداگانه می باشند. در حالی که ارزش یک شی به کارایی آن در تامین نیازهای کاربر اشاره دارد و از این رو یک مفهوم کیفی در ارتباط با انسان به عنوان یک فرد است، قیمت آن اشاره به بهای مبادلاتی آن شی می کند و یک مفهوم کمی در ارتباط با بازار و نیازهای عمومی انسان ها می باشد. بدین جهت، ارزش و قیمت یک شی ممکن است ضرورتا هم راستا نباشند. چه بسا ممکن است یک شی ارزش قیمت چندانی در بازار نداشته باشد یا حتی رایگان باشد و چیزی که در بازار بسیار گرانبهاست، در نظر بعضی افراد کاملا بی ارزش جلوه کند، لذا لازم است بین ارزش یک خانه در نظر صاحب آن، و قیمت آن خانه که به عوامل دیگری بستگی دارد تمایز قائل شد.
قیمت فروش یک خانه در بازار املاک، تابع یک سلسله عوامل عینی و عوامل ذهنی می باشد که شناخت آنها به فروشنده کمک می کند تا ملک خود را بهتر به فروشد. عوامل عینی در این خصوص را می توان به عوامل کلان و عوامل خرد تقسیم بندی کرد. در مطالعات مربوط به بازار املاک، از هر چیزی که روی قیمت یک خانه تاثیر می گذارد ولی در خارج و پیرامون آن ملک قرار دارد به عنوان عامل کلان یا عامل منطقه ای یاد می شود. در مقابل، از هرچیزی که روی قیمت یک ملک تاثیر می گذارد و در داخل آن ملک و بخشی از آن است به عنوان عامل خرد یا عامل داخلی نام برده می شود. عوامل ذهنی، مربوط به جزئیات سیستم و نحوه ی مدیریت فروش ملک می باشند که در قیمت فروش تاثیر می گذارند. در حالی که کنترل بسیاری از عوامل خرد و کلان دخیل در قیمت ملک خارج از کنترل مالک به عنوان فروشنده است، عوامل ذهنی عموما تحت کنترل فروشنده می باشند.
بدون شک، مهمترین عامل تعیین کننده قیمت یک خانه، منطقه ای می باشد که خانه در آن واقع شده است. عوامل منطقه ای یا عوامل کلان که در قیمت فروش خانه های هر منطقه تاثیر مثبت یا منفی می گذارند، در طول زمان شکل گرفته اند و به تدریج مزایا و معایب خود را در ارتباط با محیط زیست و جامعه نمایان ساخته اند. در زمان خرید خانه شرایط و عوامل منطقه ای به شکل یک مجموعه همراه با خانه می آیند و راه گریزی از پذیرش آن نیست. ایجاد یا حذف اغلب این عوامل و آثار آنها، اگر ناممکن نباشد، مستلزم صرف هزینه های گزاف و زمان طولانی است که معمولا از عهده صاحبان خانه ها به طور تک تک خارج می باشد و اراده و تلاش عمومی لازم دارد. به این دلیل انتخاب منطقه در زمان خرید از اهمیت ویژه برخوردار است.
هر خانه ای را در هر منطقه ای می توان به گرانبهاترین و لوکس ترین شکل ممکن ساخت یا تزئین کرد، ولی هیچ خانه ای را نمی توان از یک منطقه به منطقه ای دیگر منتقل کرد مگر اینکه در منطقه ی جدید زمینی مناسب برای آن مهیا شده باشد. با انتقال یک خانه از منطقه ای به منطقه ای دیگر، قیمت آن کما بیش متناسب با قیمت خانه های منطقه ی جدید تغییر پیدا می کند. روشن است که این تغییر به خاطر جنس زمین منطقه ی جدید نیست، بلکه از جمله به خاطربافت شهری آن؛ دوری یا نزدیکی آن به امکانات شهری؛ کیفیت امکانات شهری موجود در اطراف آن؛ دسترسی آن به راه ها و شبکه های ارتباطی؛ میزان برخورداری آن از مواهب طبیعی؛ میزان تاثیر آن از پیامدهای منفی شهرنشینی مانند آلودگی هوا، آلودگی صوتی، ازدحام جمعیت، ترافیک موتوری و ویژگی های آن به لحاظ ترکیب جمعیتی می باشد.
دنباله این مطلب را درشماره آینده مطالعه فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
خانم ابراهیمی عزیز با سلام و احترام
.از ابراز لطف و محبت سرکار سپاسگزارم. سلامت و موفق باشید
خیلی خوشحالم که چنین صفحه ای در شهروند باز شده و اطلاعات خوبی در اختیار مردم قرار می گیرد به نظر من آریافر بیش از اینکه بخواهد فقط بفروشد میخواهد به مردم بگوید چرا، کجا، و برای چه خرید کنند. از زحماتشان متشکرم و معتقدم اینگونه افراد در رشد فکری جامعه مهاجر، نقش مهمی را بازی می کنند. خسته نباشید آقای آریافر