بازار املاک مسکونی کانادا به ویژه در مناطق بیش فعال نظیر کلانشهر تورنتو طی چند هفته ی گذشته در وضعیت خاصی قرار گرفته است.مشخصه ی اصلی این وضعیت، بیم و امید رنگ پریده و ناروشنی است که به درجات مختلف در بازیگران اصلی این بازار یعنی فروشندگان و خریداران به وجود آمده است. در یک طرف، فروشندگان حاضر در بازار و آنهائی که به فکر فروش در آینده نزدیک می باشند دچار نوعی نگرانی در خصوص امکان افت قیمت ها هستند ولی در برابر این نگرانی مقاومت می کنند؛ و در طرف دیگر، خریداران فعالی که در حال حاضر به دنبال خانه می گردند و آنهائی که به فکر خرید خانه در آینده نزدیک هستند امیدوارند و انتظار می کشند که قیمت ها سقوط کنند ولی مطمئن نیستند که این اتفاق کی و چگونه رخ خواهد داد.
فروشندگان در این بازارکماکان دوست دارند قیمت گذاری خانه های آنها بر پایه ی قیمت خانه های مشابه فروش رفته در محله طی اوایل سال جاری صورت بگیرد و حاضر نیستند بپذیرند که بازار بسیار داغ، استثنائی و غیرمتعارف بهار و اوایل تابستان، دیگر پشت سر گذاشته شده و بعضی از خانه هائی که طی چند ماه گذشته خریداری شده اند، ممکن است امروز حتی به قیمت خرید هم به فروش نروند. خریداران از سوی دیگر، در اثر جو روانی که به مرور طی دو سال گذشته و به خصوص طی چند هفته ی اخیر در بازار به وجود آمده است، فکر می کنند بازار در حال تغییر جدی قرار گرفته و لذا انتظار دارند فروشندگان حالت جدید بازار را درک کنند و قیمت ها را پائین آورند. خریداران در عین حال از این مسئله غفلت می کنند که تغییری هم اگر در بازار در حال رخ دادن است احتیاج به زمان دارد که خود را جا بیندازد و مورد قبول عمومی واقع شود. حاصل این وضعیت این است که هر دو طرف از خود مقاومت نشان می دهند و در نتیجه، تنها فروشندگان با انگیزه و خریداران مصمم هستند که می توانند تردیدها و دودلی های خود را کنار بگذارند و با هم به تفاهم برسند.
پارامتر بسیار مهم دیگری که در شکل گیری وضعیت موجود بازار مسکن نقش مهمی بازی کرده این است که از تاریخ نهم جولای ۲۰۱۲ مقررات جدید دولت فدرال کانادا در خصوص اعطای وام مسکن، لازم الاجرا شده است. مطابق مقررات جدید، اولا حداکثر مدت زمان بازپرداخت برای آن دسته از وام های مسکن که بر مبنای پیش پرداخت کمتر از بیست درصد گرفته می شوند از ۳۰ سال به ۲۵ سال کاهش پیدا کرده است، ثانیا حداکثر میزان وام هایی که به صورت خط اعتباری و به پشتوانه یک خانه می توان گرفت از ۸۵ درصد ارزش بازاری آن خانه به ۸۰ درصد تنزل یافته است، ثالثا خریداران خانه های یک میلیون دلاری و بالاتر باید حداقل بیست درصد پیش بپردازند و در غیر این صورت بیمه های حمایت شده دولتی به وام آنها تعلق نمی گیرد و رابعا شرایط ارزیابی متقاضیان وام مسکن از نقطه نظر نسبت بدهی به درآمد آنها، در جهت کاهش سقف حداکثر وام قابل اعطا تغییرات مهمی یافته است. تاثیر این مقررات روی بازار مسکن می تواند مهم و گسترده باشد که هنوز به طور کامل نمایان نشده است.
هدف اصلی مقررات جدید این است که بتواند از طریق سخت گیری های بیشتر درخصوص اعطای وام، فعالیت بازار مسکن را آرام تر نماید و از این راه، افزایش قیمت ها را که از بعضی جهات و در برخی مناطق شکل لجام گسیخته به خود گرفته است تحت کنترل درآورد.
گفتنی است که این چهارمین بار ظرف شش سال گذشته است که دولت فدرال کانادا به تأسی از درسهائی که از بحران بازار املاک ایلات متحده امریکا گرفته است، دست به سخت تر کردن شرایط اخذ وام مسکن می زند. به طوری که مقررات وام مسکن در حال حاضر، کما بیش درست به وضعیت سال ۲۰۰۶ یعنی زمان قبل از به قدرت رسیدن دولت محافظه کار کنونی برگردانده شده است.
واقعیت این است که بازار، بهار و تابستان را سپری کرده است و درآستانه ورود به وضعیت پائیزی، به صورت نسبتا خفیف علائم جدید از خود نشان می دهد. در این مورد، نیاز به زمان بیشتر و نشانه های روشنتر است تا بتوان دامنه ی تغییرات احتمالی را گمانه زنی کرد و از مسیر آینده سخن گفت.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
