در مورد بازار املاک بیشتر بدانیم
“بازار خریدار” (Buyer’s Market)در خصوص املاک مسکونی به وضعیتی گفته می شود که درآن، تعداد خانه های عرضه شده برای فروش چندان زیاد است که میزان تقاضای موثر، قادر به ایجاد تعادل در بازار نمی باشد. جرقه ی شکل گیری “بازار خریدار” می تواند یا از طرف افزایش عرضه یا از طرف کاهش تقاضا و یا به طور همزمان از هر دو طرف زده شود. “بازار خریدار” یا بازار سرد درست جهت مقابل “بازار فروشنده” یا بازار داغ است و بر عکس آن عمل می کند. “بازار خریدار” با رکود نسبی آغاز می شود و در صورتی که ادامه پیدا کند و مکانیزم ها و راهکارهای متعادل کننده به کار گرفته نشوند، به سقوط ادامه دار قیمت ها می انجامد و به بحرانی همه جانبه تبدیل می شود.
دلایل متعدد می تواند باعث شکل گیری وضعیت “بازار خریدار” در خصوص املاک مسکونی شود. به طور مثال اگر سازندگان شهرک ها و مجتمع های مسکونی در پیش بینی های خود نسبت به حجم تقاضا برای نوعی مسکن در منطقه ای معین دچار غیر واقع نگری و مبالغه شوند و بیش از نیاز واقعی بازار تولید و عرضه نمایند؛ یا اگر نرخ بیکاری چنان افزایش یابد و پایدار بماند که قشر وسیعی از مردم، دیگر نتوانند هزینه های مربوط به مالکیت خانه ی خود را تامین نمایند و ناگزیر اقدام به فروش آن نمایند و یا نگرانی از آینده بازار، عده ی زیادی از خریداران بالقوه را برای مدتی طولانی از گردونه ی خرید خارج کند، زمینه برای شکل گیری “بازار خریدار” فراهم می شود.
این دلایل هر چه باشند، از یک سو باعث به وجود آمدن احساس بیم و نگرانی نسبت به ثبات بازار در فروشنده های بالقوه می شود و انگیزه ی آنها را برای فروش تقویت می کند و از سوی دیگر، در خریداران نسبت به سقوط قیمت ها امید و خوش بینی ایجاد می کند و آنها را به تعویق انداختن برنامه های خرید خود تشویق می کند. این وضعیت به تدریج زمینه های شکل گیری “بازار فروشنده” را فراهم می آورد.”بازار فروشنده” حالت ها و ویژگی های خاصی دارد که به برخی از آنها می توان به شرح زیر اشاره کرد.
ـ تعداد املاک موجود در بازار برای فروش در مقایسه با تعداد آنها در دوره ماقبل به طور قابل ملاحظه افزایش پیدا می کند.
ـ قیمت های مورد تقاضا برای فروش خانه هائی که در بازار موجود هستند از قیمت های خانه های مشابه فروش رفته در دوره ماقبل، به طور قابل ملاحظه پائین تر می رود.
ـ خریداران تمایل چندانی از خود نشان نمی دهند که به طور جدی وارد معامله شوند و در نتیجه تعداد خانه هائی که به فروش می رسند در مقایسه با تعداد آنها در دوره ماقبل رو به کاهش می گذارد.
ـ خانه های ارائه شده به بازار جهت فروش، تعداد روزهای بیشتری را در بازار می مانند و مدت زمان طولانی تری لازم دارند تا فروخته شوند.
ـ اغلب املاک عرضه شده به بازار، حتی نزدیک به قیمت هائی که فروشنده ها طلب می کنند به فروش نمی روند و بسیاری از فروشندگان ناگزیر می شوند قیمت ملک خود را چند بار کاهش دهند تا شانس فروش پیدا کنند.
ـ آگهی های تبلیغاتی برای فروش خانه ها بیشتر و بزرگتر می شوند؛ چرا که فروشنده ها و کارگزاران آن ها به هر اقدامی دست می زنند بلکه بتوانند ملک خود را به فروش برسانند. همچنین در جلو خانه ها، تعداد تابلوهای شرکت های معاملات ملکی و تعداد علائم “فروش توسط مالک” رو به افزایش می گذارد.
ـ سطح قیمت میانهِ فروش درگستره ی جغرافیائی بازار نسبت به سطح آن در طول دوره ماقبل رو به کاهش می گذارد.
ـ تعداد خانه هائی که برای فروش در بازار موجود می باشند، بیشتر از شش برابر تعداد خانه های فروش رفته در دوره ی ماقبل می گردد.
برای آنهائی که شغل با ثباتی دارند و از محل آن، درآمد خوبی به دست می آورند و نیز برای کسانی که پس انداز پولی قابل توجه ای در اختیار دارند، “بازار خریدار” زمان ایده آل برای خرید یک ملک است.
لطفا پرسش ها و نظرات خود را به ایمیل آدرس زیر ارسال فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
