در مورد بازار املاک بیشتر بدانیم
“بازار فروشنده” (Seller’s Market) و “بازار خریدار” (Buyer’s Market) آن طور که شرح آنها در دو مقاله ی قبلی رفت، هر دو بازارهای ناسالم هستند که مشخصه ی اصلی آنها برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار به شکل حاد است. وقتی که بازار مسکن وضعیت ناسالم به خود می گیرد، ویژگی های فعالیتی و نیز برآیند فعالیت های آن در ناهماهنگی با وضعیت عمومی اقتصاد و شاخص های عمده ی آن قرار می گیرد. چنین وضعیتی دیر یا زود مکانیزم های کنترل کننده ی بازار را فعال می کند. اگر این مکانیزم ها به هر دلیل نتوانند در زمانی مناسب تعادل را دوباره به بازار مسکن برگردانند، ادامه ی وضعیت ناسالم در این بازار می تواند منشا خطرهای جدی برای کل اقتصاد شود.
زمانی که شاهین ترازوی عرضه و تقاضا در بازار املاک به دور از نوسانات تهاجمی در شرایط نسبتاً با ثباتی قرار می گیرد و در این حالت باقی می ماند، بازار به سوی وضعیتی میل می کند که مشخصه ی اصلی آن قابل پیش بینی بودن مسیر تغییرات شاخص های اصلی آن با درجه ی اطمینان بالا می باشد. این وضعیت که به “بازارمتعادل” (Balanced Market) موسوم است، هم برای فروشنده و هم برای خریدار این امکان را فراهم می آورد که به دور از تنش و نگرانی و با اطمینان خاطر دست به خرید و فروش بزنند و هر دو به طور یکسان از آن راضی باشند. در چنین بازاری هم برای هر فروشنده آنقدر خریدار هست که نگران فروش نرفتن ملک خود نباشد و هم برای هر خریدار آنقدر ملک مشابه وجود دارد که با فراغ بال و از راه مقایسه دست به انتخاب بزند.
با توجه به اینکه بخش مسکن از طریق ارتباطات پیشین و ارتباطات پسین نقش بسیار مهمی در اقتصادهای توسعه یابنده مانند اقتصاد کانادا بازی می کند، سلامت بازار این بخش برای رشد پایدار اقتصاد در سطح عمومی امری تعیین کننده می باشد. از این نظر است که سیستم ناظر بر مدیریت کلان در این اقتصادها، نسبت به عملکرد بازار مسکن و هدایت آن به وضعیت تعادل حساسیت ویژه دارند.
آنگاه که بازارمسکن در وضعیت متعادل قرار می گیرد حالت ها و ویژگی های مشخصی از خود نشان می دهد که به برخی از آنها می توان به شرح زیر اشاره کرد:
ـ تعداد املاک موجود در بازار برای فروش در مقایسه با تعداد آنها دردوره های قبل کمابیش در یک سطح است.
ـ قیمت های مورد تقاضا برای فروش خانه هائی که در بازار موجود هستند در سطح تقریبی قیمت های خانه های مشابه فروش رفته در دوره های ماقبل می باشند.
ـ خریداران و فروشندگان بدون نگرانی از آینده وارد معامله با یکدیگر می شوند و در نتیجه تعداد خانه هائی که به فروش می رسند نسبت به تعداد فروش رفته های دوره های قبل تغییر چندانی را نشان نمی دهد.
ـ خانه های ارائه شده به بازار جهت فروش غالبا ظرف یک تا دو ماه فروخته می شوند.
ـ اغلب املاک عرضه شده به بازار نزدیک به همان قیمت هائی که فروشنده ها طلب می کنند به فروش می روند.
ـ حجم و اندازه ی آگهی های تبلیغاتی برای فروش خانه ها وضعیت عادی به خود می گیرد و اخبار مربوط به بازار مسکن در سطح رسانه ها فروکش می کند.
ـ سطح قیمت میانهِ فروش درگستره ی جغرافیائی بازار، کمابیش در همان سطح دوره های قبل تثبیت می شود.
ـ تعداد خانه های عرضه شده به بازار جهت فروش در سطح پنج تا شش برابر تعداد خانه های فروش رفته در دوره ی ماقبل قرار می گیرد.
نرخ افزایش متوسط قیمت ها در “بازار متعادل” مسکن، بسته به مشخصات بازار منطقه ای می تواند متفاوت باشد. در خصوص کلانشهر تورنتو، انتظار بر این است که در شرایط “بازار متعادل”، نرخ افزایش متوسط قیمت خانه ها در حدود دو برابر نرخ تورم عمومی واقع شود.
توضیح: در پاراگراف سوم مقاله ی شماره قبل تحت عنوان “بازار خریدار” چیست، در دو جا “بازار خریدار” به اشتباه “بازار فروشنده” نوشته شده است که بدینوسیله تصحیح می شود.
لطفا پرسشها و نظرات خود را به ایمیل آدرس زیر ارسال فرمائید.
منبع:
بازار خریدار ، بازار فروشنده ، بازار موزون
Hot, Cold and Neutral Real Estate Markets
What are Buyer and Seller Real Estate Markets?
http://homebuying.about.com/od/marketfactstrends/qt/REMarkets.htm
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
