بخش دوم
در بحث بودجه بندی خرید خانه، مسئله ی پیش پرداخت از اهمیت ویژه ای برخوردار است که در بخش اول مقاله ی حاضر مورد بررسی اجمالی قرار گرفت. چیزی که در این خصوص لازم است مد نظر قرار گیرد این است که خرید خانه با پیش پرداخت حداقلی که به لحاظ مقررات تعریف می شود، در عرصه ی عمل هر روز دشوارتر می شود. ازاین نظر ضروری است خریدار بالقوه آمادگی آن را داشته باشد تا هرگاه که لازم شد متناسب با دیگر شرایط خود برای اخذ وام، مبلغ پیش پرداخت را افزایش دهد. در هرحال، اولین پرداخت در جریان خرید یک ملک مسکونی پولی است که خریدار به عنوان بخشی از پیش پرداخت مورد نظر در همان مراحل اولیه ی پروسه ی خرید به صورت سپرده در اختیار فروشنده قرار می دهد.
“سپرده” (Deposit) ـ وقتی که خریدار در جریان دیدار و بازدید از خانه های فروشی بالاخره خانه ی مورد نیاز و دلخواه خود را مشخص کرد آنگاه نوبت اقدام به خرید آن می رسد. نخستین قدم در این راه تنظیم یک “پیشنهاد خرید و فروش” (Agreement of Purchase and Sale) است که اصطلاحا به آن یک “پیشنهاد” (Offer) گفته می شود. این “پیشنهاد” از طرف خریدار تنظیم می شود و پس از امضا به عنوان یک سند حقوقی تعهدآور و مدت دار، جهت بررسی و تصمیم به فروشنده تسلیم می گردد. “پیشنهاد خرید و فروش” در این مرحله آئینه ی تمام نمای شرایط خریدار و وضعیت ایده آل از نظر او برای خرید ملک مورد نظر است که اگر عینا مورد قبول فروشنده واقع شود، خریدار به حداکثر خواسته های خود در این خصوص دست می یابد.
یکی از بندهای “پیشنهاد خرید و فروش” به موضوع “سپرده” در جریان خرید می پردازد. دراین بند مبلغ سپرده، شیوه ی پرداخت و نیز زمان پرداخت آن از طرف خریدار مشخص می شود. مقدار “سپرده” از طرف خریدار میزان جدیت او در امر خرید را در ذهن فروشنده شکل می دهد. به این جهت بالا بودن رقم “سپرده”، خریدار بالقوه را در نظر فروشنده یک خریدار جدی جلوه می دهد و او را آماده ی انعطاف پذیری بیشتر در جریان مذاکرات می کند. از طرف دیگر، بالا بودن رقم “سپرده” قدرت چانه زنی خریدار را افزایش می دهد و به او این امکان را می دهد که بتواند ملک را به قیمت و شرایط مناسبتری خریداری نماید. مبلغ “سپرده” با توافق طرفین تعیین می شود ولی در عرف معاملات املاک مسکونی انتظار بر این است که در حدود پنج درصد قیمت فروش ملک مورد نظر باشد.
“سپرده” مورد توافق به طور معمول یا همراه با “پیشنهاد” یا حداکثر ظرف مدت بیست و چهار ساعت پس از پذیرفته شدن آن توسط طرفین، طی یک فقره چک تضمین شده به طور یک جا (مگر اینکه “پیشنهاد” طور دیگری مشخص کرده باشد) در اختیار فروشنده قرار می گیرد.
همانطور که اشاره شد “سپرده” اولین پولی است که خریدار یک خانه در جریان خرید پرداخت می کند. از نظر موسسه ی تامین کننده وام مسکن، سپرده ای که خریدار پرداخت می کند بخشی از کل پیش پرداخت وی در خصوص خرید ملک به حساب می آید.
در خصوص “سپرده” در جریان خرید خانه، دو نکته از اهمیت زیادی برخوردار است که هر خریدار باید آنها را در نظر بگیرد. نکته ی اول این است که “سپرده” را به هیچ عنوان نباید مستقیم به فروشنده پرداخت کرد حتی اگر او چنین چیزی را طلب نماید. “سپرده” به طور معمول در وجه شرکتی که ملک را جهت فروش روی سیستم عامل MLS گذاشته است، پرداخت می شود. اگر ملک خارج از سیستم MLS فروخته میشود لازم است “سپرده” در وجه وکیل فروشنده پرداخت شود. نکته ی دوم این است که پس از فروش قطعی ملک و قبل از انتقال رسمی و قانونی آن، اگر خریدار بنا به هر دلیل از ادامه ی کار منصرف شود مبلغ “سپرده” وی ممکن است غیرقابل بازگشت شود و فروشنده، او را برای دریافت ضرر و زیان های حاصله مورد پیگرد قانونی قرار دهد.
بخش بعدی این مقاله را درشماره آینده مطالعه فرمائید.
پرسش ها و نظرات خود را به ایمیل آدرس زیر ارسال فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
