بخش سوم و پایانی: مالکیت تعاونی
“مالکیت تعاونی” (Cooperative ownership) شکلی دیگر از مالکیت بر ملک در کانادا است که اساسا به منظور فراهم نمودن امکان خانه دار شدن برای افرادی به وجود آمده است که دارای محدودیت های مالی هستند و خرید خانه به طرق متعارف برایشان میسر نیست. این شکل مالکیت امکانی را فراهم می آورد که گروهی از افراد دارای شرایط مشابه هر گاه که بخواهند بتوانند گرد هم آیند و از طریق ایجاد انجمنی، یک “تعاونی مسکونی” (Housing Cooperative) تشکیل دهند. تعاونی های مسکونی با هدف استفاده از تسهیلات دولتی در خصوص این نوع اسکان دهی، همکاری و همیاری بین اعضا برای کاهش هزینه های برخورداری از مزایای یک سرپناه دائم و از طریق یک کاسه کردن امکانات مالی اعضا، به این منظور تشکیل می شوند که از آنها بتوان به عنوان یک ابزار سازمانی و تشکیلات واسطه ای و تسهیل کننده جهت ساختن مجتمع های مسکونی برای سکونت اعضا استفاده کرد. بر حسب نیاز، توان و تصمیم اعضای تعاونی، این مجتمع ها می توانند به صورت یک یا چند ساختمان بلند مرتبه یا میان مرتبه ی آپارتمانی و یا خانه های به هم چسبیده ی ردیفی ساخته شوند.
تعاونی های مسکونی به صورت بنگاه های سهامی ثبت می شوند و دارای شخصیت حقوقی مستقل هستند. قوانین و مقررات ناظر بر اداره ی این تعاونی ها، با برخی تفاوت های مهم، مشابه قوانین و مقرراتی است که شرکت های سهامی بر اساس آنها اداره می شوند. یکی از این تفاوت ها این است که در انتخابات مربوط به اداره ی امور تعاونی ها، هر عضو بیش از یک رای ندارد و واگذارکردن ِسهام یک عضو به فردی دیگر، تفویض عضویت تلقی می شود که لازم است موافقت هیئت مدیره را به همراه داشته باشد.
تعاونی های مسکونی به دو نوع اصلی تعاونی های انتفاعی و تعاونی های غیر انتفاعی تقسیم می شوند. در کانادا، اغلب تعاونی های مسکونی ماهیت غیر انتفاعی دارند. در این تعاونی ها بین هر عضو و تعاونی موافقت نامه ی امضا شده ای وجود دارد که حکم قرارداد بین تعاونی به عنوان مالک و عضو به عنوان مستاجر را دارد. این موافقت نامه شرایط اشغال واحدی معین و استفاده از امکانات مجتمع توسط عضو را تعریف می کند و روابط فیمابین عضو و تعاونی و نیز مسئولیت و حقوق هر یک از آنها را در قبال دیگری روشن می سازد. مادام که عضو بر اساس مفاد قرارداد عمل کند و ماهانه های خود را پرداخت نماید، تعاونی حق سلب عضویت از او را ندارد و او می تواند بدون تمدید موافقت نامه، از واحدی که در اختیار اوست استفاده نماید. اعضای تعاونی های مسکونی غیرانتفاعی مجاز به فروش سهام خود نمی باشند. در این نوع تعاونی ها هر واحد می تواند فقط توسط مالک آن اشغال شود و امکان اجاره دادن آن به دیگری وجود ندارد. اگر صاحب یک واحد در مجموعه ای تعاونی بخواهد درون واحد خود کوچک ترین تغییری ایجاد نماید قبلا باید موافقت هیئت مدیره ی مجتمع را در خصوص آن تغییر به دست آورده باشد.
در تعاونی های مسکونی انتفاعی ساکنان مجتمع به عنوان خانوار، عضو تعاونی هستند و در آن سهم دارند. در این نوع تعاونی ها مالکیت مستغلات مجتمع اعم از عرصه و اعیان به تعاونی تعلق دارد. اعضای این تعاونی ها، به معنا و مفهومی که در خصوص اشکال دیگر مالکیت در دو قسمت قبلی این مقاله توضیح داده شد، مالک واحدی که در آن ساکن هستند نمی باشند، بلکه مالک بخشی از تعاونی می باشند که مالکیت کل مجتمع را در اختیار دارد. در مجتمع های تعاونی انتفاعی فروش هر واحد، واگذاری سهام مربوطه به فردی دیگر تلقی می شود و لذا مشروط به تائید و پذیرش خریدار به عنوان عضو جدید تعاونی توسط هیئت مدیره است.
توضیح نویسنده: دو بخش اول این مقاله در دو شماره ی قبلی شهروند با تیتر “انواع مالکیت بر ملک در کانادا” منتشر شد. این تیتر یک انتخاب دقیق برای مطالب مطرح شده نبود و به همین خاطر در این بخش مقاله به ترتیبی که در بالا ملاحظه می شود تغییر داده شد. انواع مالکیت بر ملک خود بحثی دیگر است که در ادامه ی این سلسله مقالات به آن خواهیم پرداخت.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
