بخش دوم
بحث مربوط به نسبت بدهی به درآمد هم در حیطه ی اقتصاد خرد مطرح است که به عملکرد خانوارها و بنگاه های اقتصادی مربوط می شود و هم در حیطه ی اقتصاد کلان که عملکرد مجموعه ی اقتصاد را در سطح یک منطقه یا یک کشور مورد مطالعه قرار می دهد. آنچه که به طور کلی در این رابطه مطرح است این است که بدهی یک خانوار، یک بنگاه اقتصادی، یک منطقه ی جغرافیایی و یا یک کشور در ارتباط با درآمد آن چگونه است، از چه عواملی اثر می پذیرد، در چه روندی پیش می رود و چگونه و از چه راه هایی می تواند مدیریت شده و به مسیر دلخواه هدایت شود. به دلیل اینکه بدهی بابت خرید مسکن بزرگترین قلم در سبد بدهی اغلب خانوارها است، نهادهای سیاستگزار مالی در سطح ملی و منطقه ای تلاش می ورزند از طریق وضع ضوابط مناسب برای تخصیص وام مسکن و اعمال آنها به وسیله ی موسسه های اعطا کننده، حجم کل بدهی مصرف کنندگان را در سطحی که مناسب تشخیص می دهند تحت کنترل داشته باشند.
برای اینکه توانایی افراد و خانوارها در مقابل تعهدات مالی آنها سنجیده شود به طور معمول از از دو مفهوم رایج استفاده می شود که به “نسبت ناخالص بدهی به درآمد” (Gross Debt Service – GDS) و “نسبت کل بدهی به درآمد” (Total Debt Service-TDS) معروف می باشند. در عرصه های مالی مرتبط با فعالیت افراد و خانوارها، از این مفاهیم هم به عنوان معیار و شاخص برای سنجش وضعیت موجود و هم به عنوان راهنما برای رسیدن به وضعیت مطلوب استفاده می شود. این دو در تصمیم بانکها و موسسه های مالی برای تخصیص منابع آنها به فعالیت های مختلف نقش اساسی بازی می کنند و از این راه، به طور غیرمستقیم روی فعالیت و جهت دهی بخش های مختلف اقصاد به ویژه بخش املاک مسکونی تاثیر می گذارند.
اگر جمع هزینه های ماهانه ای را که یک شخص باید بابت تملک و استفاده از خانه مسکونی خود بپردازد به جمع درآمدهای ناخالص ماهانه ی او تقسیم و حاصل را در عدد صد ضرب کنیم نسبتی به دست می آید که به آن “نسبت ناخالص بدهی به درآمد” آن شخص گفته می شود. این نسبت به صورت درصد بیان می شود. جمع هزینه های ماهانه در این خصوص شامل پرداخت های مربوط به اصل و بهره ی وام مسکن، مالیات بر مستغلات، بیمه ی آتش سوزی و گرمایش آن خانه می باشد. هزینه های مربوط به آب و برق و تلفن و اینترنت وارد این محاسبه نمی شوند، اما اگر خانه در یک مجتمع کاندومینیوم واقع شده باشد پنجاه درصد شارژ ماهانه کاندو، و اگر از نوع خانه های سیار باشد تمام اجاره بهای ماهانه ی زمینی که خانه روی آن قرار می گیرد نیز به هزینه های فوق اضافه می شود. به طور معمول اغلب موسسه های تامین کننده ی وام، سطح قابل قبول “نسبت ناخالص بدهی به درآمد” را ۳۲ درصد می دانند.
برای محاسبه ی “نسبت کل بدهی به درآمد” نیز به شکلی که در بالا توضیح داده شد عمل می شود با این تفاوت که به هزینه های ماهانه ی مربوط به تملک و استفاده از خانه مورد نظر، پرداخت های ماهانه ی مربوط به دیگر بدهی های شخص نیز اضافه می شود. از جمله ی بدهی های دیگری که شخص ممکن است داشته باشد می توان به تعهدات او در ارتباط با هر نوع خرید قبلی مانند خانه، اتومبیل، لوازم منزل، وام های شخصی، وام های تحصیلی، بیمه های عمر و از کار افتادگی و نیز کارت ها و خطوط اعتباری اشاره کرد. موسسه های تأمین کننده ی وام مسکن سطح قابل قبولِ “نسبت کل بدهی به درآمد” را حدود ۳۸ درصد می دانند و باور عمومی بر این است که اگر “نسبت کل بدهی به درآمد” یک شخص ۴۰ درصد یا زیر آن باشد، شخص از سلامت مالی برخوردار است.
بخش بعدی و پایانی این مقاله را در شماره آینده مطالعه فرمائید.
پرسش ها و نظرات خود را از طریق ایمیل آدرس زیر با ما در میان بگذارید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
www.ArvinAryafar.com
