به مالکانی که یک یا چند واحدمسکونی خود را اجاره داده اند توصیه می کنیم این دوازده مورد را انجام ندهند:
۱ـ اگر مستأجر شروع به مشکل سازی کرده است مثلاً مانع ورود شما برای تعمیرات شده و یا بی توجه به تذکرات سر و صدای زیاد راه انداخته و یا هر ماه دیرتر اجاره پرداخت می کند تصور نکنید اگر با این شرایط مدارا کنید وضع او روز به روز بهتر می شود. مثل ترمز اتومبیل وقتی صدایش درآمد روز به روز بدتر می شود نه بهتر. تماس شفاهی و تذکر فایده ای ندارد. به LTB مراجعه و فرم مربوطه (N5) را پر کرده و برای مستأجر ارسال نمائید. تنها این مسیر است که یا مستأجر را سر عقل می آورد یا به شما کمک می کند بتوانید به قرارداد اجاره خاتمه دهید.
۲ـ به احساس درونی خود احترام بگذارید و در موقع مصاحبه با مستأجر احتمالی، اگر فکر می کنید او می تواند مشکل ساز باشد همان جا تصمیم گرفته و از قبول او خودداری کنید. فکر این که ممکن است من اشتباه کنم و وضع عوض شود و غیره شما را گمراه خواهد کرد و برای خود مشکل خریده اید.
۳ـ در صورتی که جلسه دادگاه LTB برایتان تعیین شده وکیل یا نماینده خود را نفرستید. آنها در جریان تمام جزئیات ساختمان شما و آنچه بر آن گذشته نیستند و بهتر است خود شما با کلیه اطلاعات لازم و پاسخ های از قبل آماده شده مراجعه نمائید، مسلماً نتیجه بهتری خواهید گرفت.
۴ـ اگر دادگاه LTB به شما و مستأجر توصیه کرد به طریقی با یکدیگر صحبت کرده و سازش کنید (Conversations) زیاد خوش بین نباشید که نتیجه بهتری عایدتان می شود، زیرا مستأجر در آن شرایط قول و قرار زیادی با شما خواهد گذاشت که ممکن است چند روز بعد آن را فراموش کند. جدی تر و محکم تر برخورد نمائید.
۵ـ هرگز نگذارید مبلغ بدهی مستأجر بیشتر و بیشتر شود به امید این که یکجا پرداخت می کند. به بهانه ها و قول ها اعتماد نکنید و از همان اولین دیرکرد شروع به ارسال فرم ها و اخطاریه ها نمائید.
۶ـ به کسی که ملک چند واحدی استیجاری شما را اداره می کند (Superintendent) زیاد از حد اختیارات ندهید. درست است آنها نماینده شما هستند ولی توجه داشته باشید شما مسئول رفتار آنها هم هستید. به جای آن که آنها را از پرداخت اجاره واحد خود معاف نموده یا تخفیفی دهید به آنها حقوق بدهید ولی اجاره کامل دریافت کنید، زیرا در غیر این صورت آنها مستأجر شما محسوب نمی شوند و نمی توانید به راحتی آنها را در موقع لازم اخراج نمائید.
۷ـ هرگز واحد مورد اجاره را تحویل مستأجر ندهید قبل از این که مبلغ اولین و آخرین ماه اجاره پرداخت نشده است و همچنین آب و برق و گاز را به نام خود ننموده است (در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد). در غیر این صورت این شمائید که از آن به بعد بایستی به دنبال مستأجر بدوید و التماس کنید.
۸ـ به کسی که قرار است در محل اجاری شما کار مرمت و تعمیر انجام دهد بسپارید که هنگام کار با مستأجرین مرتبط نشود و با آنها صحبت نکند. سرچشمه بسیاری از شکایات مستأجران از مالکان از اطلاعاتی است که مستأجران از این افراد گرفته اند. مقصود مخفی کاری نیست، بلکه رساندن صحیح اطلاعات به موقع لازم به افراد مرتبط با این اطلاعات است.
۹ـ توجه داشته باشید که قانون مالک و مستأجر بر هر نوع توافق و قرارداد بین مالک و مستأجر اشراف دارد. مثلاً اگر شما با مستأجر خود قرار بگذارید (حتی مکتوب) که او موظف به پارو کردن برف جلوی ملک می باشد با این همه باز هم اگر او انجام نداد شما مسئول هستید نه او.
۱۰ـ به جای تماس تلفنی، اینترنتی و غیره و بعد انتظار طولانی برای دریافت اجاره ملک خود که سر موقع پرداخت نشده بهتر است همه چیز با مدرک بر روی کاغذ انجام شود. فرم N4 برای همین منظور درست شده است. آن را پر کرده و شخصاً به مستأجر تحویل داده و امضاء بگیرید. فرم امضاء شده را با پست سفارشی برای او ارسال نمائید و کپی آن را نگهداری کنید. در هنگام اقدام برای بیرون کردن مستأجر از طریق قانونی این مدارک بسیار مؤثر است و تماس ها و تذکرات شفاهی شما به مستأجر حتی برای ماهها تکرار به هیچ عنوان مسموع و قابل اثبات نیست.
۱۱ـ در خصوص واگذاری پارکینگ (در مورد آپارتمان های مسکونی) بایستی دقت بیشتر بنمائید. پارکینگ مانند وسائل موجود در واحد مسکونی مثل یخچال و گاز نیست. خود یک قسمت جداگانه در قرارداد اجاره لازم دارد و یا حتی بهتر است قرارداد جداگانه ای برای آن تنظیم شود. این متن بایستی حاوی مقررات دقیق استفاده از پارکینگ باشد و مضافاً این که صریحاً اشاره شود که مستأجر حق اجاره آن را بدون اجازه مالک ندارد.
۱۲ـ حتماً می دانید به اجاره ماه آخر که نزد شماست سود تعلق می گیرد. نرخ این سود به اندازه CPI (Consumer Price Index) می باشد؛ اندازه افزایش سالانه اجاره که هر ساله توسط دولت اعلام می شود، شما می توانید این سود را هر ماهه محاسبه و به آخرین اجاره اضافه نمائید و به مستأجر هم اطلاع دهید. اعلام این مبلغ ناچیز نشان دهنده دقت شما در اجرای مقررات مالک و مستأجر است و دادگاه ها LTB این موضوع را مورد توجه قرار می دهند. برخی مالکان تا هنگامی که مستأجر درخواست ننماید این مبلغ را نادیده می گیرند.
*جعفر کنودی کارشناس ارشد املاک است.
