EXPRIENCE OUR EXPERIENCE
خرید واحدهای اجاره ای سازوکار متفاوتی با خرید خانه برای سکونت شخصی دارد. به عبارت دیگر نبایستی با همان رویکرد که برای خود خانه می خریم محلی را برای سرمایه گذاری انتخاب و سپس آن را اجاره دهیم. ما این تفاوت ها را با برشمردن توصیه هایی برایتان شرح می دهیم:
اول ـ لطفاً احساساتی نشوید!
هنگام خرید خانه شخصی برای خود مسلماً شما دوست دارید که ساختمان آن دوست داشتنی باشد، اتاق ها دلباز و بزرگ و حیاطی با صفا داشته باشد و همچنین محل مورد نظر آرام و دنج باشد، اما در هنگام خرید ملک برای اجاره اعم از خانه مستقل یا کاندو این چیزها در درجه دوم اهمیت قرار دارد. چیزی که مهم است این که آیا این واحد مستأجر پسند است یا نه؟ آیا اجاره مناسبی از آن می توان دریافت کرد؟ آیا به مراکز خرید، شاهراهها و مدرسه ها نزدیک است؟ این محل ها لازم نیست در مناطق آرام باشد بلکه شلوغ تر بهترست، زیرا زودتر و با مبلغ بالاتر اجاره داده می شود. بنابراین هنگام انتخاب واحد اجاری اگر از آن خوشتان آمد تصور نکنید آن را برای سکونت خود می خواهید، بلکه مستأجر قرار است آنجا زندگی کند و به شما اجاره بدهد. چیزی که مهم است اجاره بهتر و زمان کمتر برای اجاره است.
دوم ـ برنامه تعمیرات و نوسازی را کنار بگذارید
می گویند صاحب خانه (بخوانید سرمایه گذار) خوب آنست که وقتی محلی را برای اجاره دادن می خرد هیچ خرجی برای آن نکند و وقتی به خرج کردن افتاد آن را بفروشد. بنابراین وقتی محلی را برای سرمایه گذاری می خرید سلیقه های شخصی را کنار بگذارید. اگر از کانتر آشپزخانه خوشتان نمی آید و یا اگر دستشویی آن مدرن نیست لازم نیست آنها را عوض کنید. مجدداً یادآور می شویم که قرار است مستأجر در آن زندگی کند و نوسازی و بهسازی شما چندان در درآمد اجاره تأثیری ندارد. فقط تعمیراتی را انجام دهید که اگر انجام نشود محل قابل استفاده نخواهد بود مثلاً اگر سقف حتماً بایستی تعویض شود دیگر گریزی نیست. در مورد کاندوها هم توصیه می شود دست به ترکیب آن نزنید مگر رنگ کردن دیوارها واقعاً لازم باشد.
سوم ـ به طور شراکت واحد اجاری خریداری کنید
اگر از نظر مالی برایتان مقدور نیست به تنهایی یک یا چند واحد برای سرمایه گذاری خریداری نمائید بهترست با دوستان یا نزدیکان به صورت اشتراکی سرمایه گذاری نموده و محل مورد نظر را خریداری کنید. این توصیه به این علت است که شما نمی خواهید محلی برای سکونت خود بخرید که شراکت در آن غیرعادیست، شما می خواهید سوار موج گرانی املاک شوید و بهترین کار آنست که با شخص دیگری این کار را انجام دهید. گاه ممکنست این خرید توسط چند نفر که اقدام به تأسیس شرکت می نمایند انجام شود مثلاً اگر ده نفر هر یک یکصد هزار دلار سرمایه گذاری کنند می توانند یک خانه مستقل یک میلیون دلاری بخرند و در نهایت درآمد ماهانه و ارزش افزوده سالانه آن متوجه هر ده نفر خواهد بود. در این مورد می توانید با مشاوران املاک با تجربه و همچنین حسابدارن خبره تبادل نظر نمائید.
چهارم ـ خوش منظره هم نباشد مهم نیست!
برخی افراد برای خرید واحد اجاره ای سخت گیر هستند. مثلاً اگر قرار است یک واحد کاندو بخرند و اجاره دهند به دنبال آنند که در طبقات بالا واقع شده و منظره خوبی داشته باشد و یا سرسرای ورودی آن شیک باشد. باز برمی گردیم به این واقعیت که این افراد دنبال خرید منزل شخصی هستند نه محل برای اجاره. چرا باید بابت طبقات بالا و همچنین لوکس بودن ورودی پول بیشتر پرداخت کنید؟ اجاره یک واحد دوخوابه در این ساختمان ها با ساختمان هایی که این خصوصیات را ندارد و طبقه آن واحد هم بالا نیست چندان تفاوتی ندارد. باید به دنبال این بود که اجاره خور کدام بهترست نه سرسرای ورودی! ممکنست برخی بر این باور باشند که اگر ملک اجاره ای هم در طبقات بالا و هم ساختمان شیک باشد موقع فروش ارزش افزوده بیشتری دارد و زودتر به فروش می رسد. اولاً برای خرید این املاک شما موقع خرید پول بیشتر می دهید پس بدیهی است موقع فروش پول بیشتر می گیرید، ثانیاً ارزش افزوده تقریباً در این واحدها یکسان و یا تفاوت اندک است. وقتی اجاره یکسان باشد چرا پول بیشتر بدهید؟ موقع خرید حتماً از مشاور املاک با تجربه ای که ترجیحاً خود او دارای چندین واحد اجاره ای هست کمک گرفته و برابر نظر او عمل کنید.
پنجم ـ خانه خود را اجاره بدهید!
اگر تصمیم دارید به زودی خانه یا کاندوی خود را تبدیل به احسن (یا برعکس کوچکتر) کنید بنابراین می توانید این محل را نفروخته و اجاره دهید. شما می توانید با فایننس مجدد خانه خود و آزاد کردن سرمایه اقدام به خرید محل دیگر بنمائید. مزیت این کار این است که شما محلی را اجاره می دهید که کاملاً با آن آشنا هستید و مشکلات کمتری در آینده در مراوده با مستأجر خواهید داشت. ضمناً اگر قرار باشد هنگام فروش خانه یا کاندوی خود آن را نوسازی نموده بعد بفروشید دیگر به این کار هم نیازی ندارید و مبلغ این بهسازی و زیباسازی محل را صرفه جویی نموده و در خرید خانه برای خود مصرف خواهید نمود.
در شماره ی آینده بررسی خواهیم کرد که آیا بهترست چند واحد مسکونی (خانه یا کاندو) در محل های مختلف بخریم یا بهترست یک ساختمان چند واحدی خریداری کنیم. کدام بهترست؟
*جعفر کنودی مشاور ارشد املاک است.
