در مورد بازار املاک بیشتر بدانیم
بخش چهارم
مطابق مقررات موجود، اگر خریداری دارای شرایط لازم برای دریافت وام مسکن به میزان نود و پنج درصد قیمت خرید باشد، تنها با پنج درصد پیش پرداخت می تواند خانه ی مورد نیاز خود را خریداری کند. نسبت وام مسکن به قیمت ارزیابی شده ی یک ملک را “نسبت وام به ارزش” (Loan To Value- LTV- Ratio) می گویند. به طور مثال اگر کسی ملکی را با ده درصد پیش پرداخت بخرد “نسبت وام به ارزش” آن ملک در زمان خرید برابر با نود درصد، و اگر آن را با بیست و پنج درصد پیش پرداخت خریداری کند این نسبت، هفتاد و پنج درصد خواهد بود. اگر این نسبت هشتاد درصد یا پائین تر باشد وام مربوطه را یک “وام مسکن متعارف”(Conventional Mortgage) و اگر بالای هشتاد درصد باشد آن را یک “وام مسکن با نسبت بالا” (High Ratio Mortgage) می نامند.
“نسبت وام به ارزش” یک فاکتور کلیدی برای ارزیابی میزان ریسک نهفته در اعطای یک وام محسوب می شود. هرچه این نسبت بالاتر باشد شرایط اخذ وام سخت تر می شود. اغلب موسسه های مالی کانادا برای این که قادر باشند “وام مسکن با نسبت بالا” با شرایط مناسب و نرخ بهره ی رقابتی در اختیار متقاضیان قرار دهند، آنها را توسط یکی از سه شرکت معتبری که در این زمینه فعال هستند بیمه می کنند و هزینه ی آن را روی وام اعطائی اضافه می کنند. مقدار این هزینه به صورت درصدی از کل وام تایید شده محاسبه می شود و میزان این درصد به طور عمده تابع دو عامل پیش پرداخت و وضعیت شغلی وام گیرنده است. هر چقدر مقدار پیش پرداخت بیشتر باشد میزان این درصد پائین تر خواهد بود و بالعکس. در شرایط یکسان از نظر پیش پرداخت، میزان این درصد برای کسانی که از نظر شغلی حقوق بگیر هستند، نسبت به آنهائی که به اصطلاح “خویش فرما” (Self Employed) به حساب می آیند پائین تر است. گستره ی تاثیر عامل شغلی با افزایش “نسبت وام به ارزش” ابعاد تصاعدی به خود می گیرد و هزینه ی اخذ وام برای افراد “خویش فرما” را هرچه بیشتر افزایش می دهد. علاوه بر دو عامل فوق، دوره ی استهلاک وام نیز، اگر بیش از ۲۵ سال باشد در مقدار هزینه ی بیمه ی وام تاثیر فزاینده دارد.
در حال حاضر اگر یک شخص حقوق بگیر بخواهد مثلا با ۱۵۰۰۰۰ دلار پیش پرداخت مبلغ ۸۰۰۰۰۰ دلار وام مسکن ۲۵ ساله بگیرد، هزینه ی بیمه ی آن برابر با ۱۴۰۰۰ دلار خواهد شد و اگر این فرد “خویش فرما” باشد این هزینه به ۳۸۰۰۰ دلار افزایش خواهد یافت. هزینه ی بیمه به اصل وام اضافه می شود و همراه با بهره ی مربوطه، در طول زمان پرداخت می شود. دراین مثال اگر فرض کنیم بهره ی وام سه در صد باشد هزینه ی بیمه ی آن برای فرد حقوق بگیر ماهانه ۶۶ دلار (۱۹۸۷۵ دلار درکل دوره ی استهلاک) و برای شخص “خویش فرما” ۱۸۰ دلار (۵۴۰۰۰ دلار درکل دوره ی استهلاک) خواهد بود.
هزینه ی بیمه برای وام های کوچک تر نیز قابل ملاحظه است. به طور مثال اگر یک شخص حقوق بگیر بخواهد مثلا با ۱۵۰۰۰ دلار پیش پرداخت مبلغ ۳۰۰۰۰۰ دلار وام مسکن ۲۵ ساله با بهره سه درصد بگیرد، هزینه ی بیمه ی آن ۷۸۵۰ دلارخواهد شد. این هزینه اقساط او را به مبلغ ۳۷ دلار درهر ماه افزایش خواهد داد که برای شخصی با این توان خرید نمی تواند کم اهمیت تلقی شود.
تنها راه کاهش دادن هزینه ی بیمه ی وام مسکن پائین آوردن “نسبت وام به ارزش” ملک مورد نظراست که می تواند از طریق افزایش مبلغ پیش پرداخت در هنگام خرید و یا خریدن خانه ای ارزان تر میسر شود. کسی که نمی خواهد یا نمی تواند حداقل ۲۰ درصد قیمت خانه ای را که می خرد به صورت نقد بپردازد باید آگاه باشد که در طول زمان و همراه با اقساط ماهانه ی خود، پولی را بابت بیمه ی وام خود پرداخت می کند که در غیر این صورت می توانست آن را پس انداز نماید.
بخش بعدی این مقاله را در شماره آینده مطالعه فرمائید.
پرسشها و نظرات خود را به ایمیل آدرس زیر ارسال فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
