در مورد بازار املاک و سرمایه گذاری بیشتر بدانیم
توسعه اقتصاد مسکن تا حدود زیادی وابسته به تفاوت بین نرخ افزایش ارزش کاربری زمین با نرخ تورم است. در مناطق شهری رو به گسترش، نظیر کلانشهر تورنتو، تمرکز فعالیت های اقتصادی و امکانات رفاهی موجب افزایش سریع تر میزان جمعیت می شود. در چنین شرایطی تقاضا برای مسکن بالا می رود و به دلیل محدودیت های تسهیلات شهری، نرخ رشد ارزش کاربری زمین از نرخ تورم منطقه ای پیشی می گیرد. این امر باعث رشد قیمت زمین قابل ساخت به میزان بالاتر از نرخ تورم می شود و در کنار عوامل دیگر، موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم می آورد.
آن هائی که در طول شانزده سال گذشته درکلانشهرتورنتو زندگی کرده اند به خوبی می دانند که طی این مدت در این شهر قیمت املاک به طورعام و قیمت املاک مسکونی به طور خاص، مدام در حال افزایش بوده است. سرعت و تداوم این افزایش موجب ایجاد چنان نگرانی هائی شده است که در طول چند سال گذشته هیچ هفته ای سپری نشده است که طی آن اقتصاددانان موسسه های مالی معتبر در خصوص بازار مسکن تورنتو پیش بینی های هشداردهنده نکرده باشند. بدبینانه ترین این پیش بینی ها، هر بار حکایت از سقوط قریب الوقوع قیمت ها تا مرز بیست و پنج درصد داشته و خوش بینانه ترین آنها خبر از تمایل بازار به سقوطی آرامتر داده اند. علیرغم همه این نگرانی ها، بازار کماکان فعال است و قیمت ها همچنان به صعود خود ادامه می دهند. سئوال این است که چرا این پیش بینی ها معمولا درست از آب در نمی آیند؟
به طور خلاصه می توان گفت که تحلیل حرکت و عملکرد بازار املاک و مسکن از نظر تاریخی همواره در قلمرو اقتصاد کلان قرار داشته است. برای توضیح پدیده ها از نگاه کلان، از شاخص هائی مانند سطح تولید ناخالص داخلی، نرخ بهره وام برای مصارف گوناگون، سطح اشتغال، سطح درآمد خانوار و سطح سرمایه گذاری در بخش های مختلف استفاده می شود که ماهیت ملی یا استانی دارند. شکی نیست که این شاخص ها برای درک عملکرد بازار املاک ابزار مهمی می باشند، ولی در عین حال به دلیل ماهیت جامع نگرانه ای که دارند، به تنهائی نمی توانند رفتار یک بازار را آن هم دریک شهر به درستی و به دقت تحلیل نمایند. برای شناخت دقیق تر بازار مسکن نیاز به تاکید بیشتر روی مولفه های اقتصاد خرد است. به طور مثال، الگوهای رفتاری اقتصاد خانواده و جهت گیری تصمیم های فردی در خصوص میل به خرید ملک به مثابه نوعی از سرمایه گذاری، در شکل گیری و نحوه عمل بازار مسکن نقش بسیار مهمی بازی می کنند که در تحلیل های مبتنی بر شاخص های کلان تا حد زیاد نادیده گرفته می شوند. از سوی دیگر، در بازار مسکن کلانشهر تورنتو، ماهیت جامعه به لحاظ ویژگی های روانشناختی مهاجرت و نیز تزریق مستمر پول خارجی به اقتصاد محلی توسط تازه مهاجران و سرمایه گذاران خارجی نقش خیلی مهمی بازی می کنند که در تحلیل های مربوط به این بازار توجه کافی به آن ها نمی شود.
علاوه بر این ها باید اشاره کرد که اکثر تحلیل های نگرانی زا در خصوص میل بازار املاک استناد به برخی بردارها می کنند که جامعیت علمی و خصلت مقایسه پذیری آن ها، حداقل در مورد بازار مسکن، منوط به احراز شرایط ناممکن است. از جمله مهمترین این بردارها می توان به متوسط قیمت خانه های فروش رفته در یک دوره و مقایسه آن با یک دوره دیگر اشاره کرد. واقعیت این است که با توجه به تفاوت های گسترده از نظر نوع، کیفیت، اندازه و محل خانه های فروش رفته در هر دوره، استناد به متوسط قیمت فروش طی یک دوره و مقایسه آن با دوره دیگر نمی تواند کمک زیادی به درک درست میل بازار نماید.
هیچ کس قادر به پیش بینی بازار مسکن به طور قطعی و صد در صد نیست. فروشنده یا خریدار بالقوه در این بازار فقط می تواند به کمک مشاور خود روند گذشته بازار را در نظر بگیرد، عوامل شکل دهنده این روند را به ویژه در سطح منطقه ای و محلی بشناسد، نحوه و حدود تاثیرگذاری این عوامل را تحلیل کند و آن گاه با تشخیص جهت گیری های عمومی اقتصاد و با در نظر گرفتن نیازها و امکانات فردی خود تصمیم مناسب بگیرد.
* آروین آریافر کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کاناداست.
Info@ArvinAryafar.com
