در مورد بازار املاک بیشتر بدانیم
بخش اول : مقدمه
مسکن یا سرپناه یکی از نیازهای اولیه و اساسی هر انسان است و حق برخورداری از مالکیت آن به عنوان یک دارائی غیر منقول در بیانیه ی جهانی حقوق بشر به رسمیت شناخته شده است. مالکیت مکانی که انسان در آنجا سرپناه می گیرد به او احساس خوشایند ثبات و امنیت می بخشد. به همین خاطر، صرف نظر از اینکه انسان به چه فرهنگی، نژادی، طبقه ای یا منطقه ای از جغرافیا و زمان تعلق دارد، تهیه مسکن مناسب همیشه یکی از آرزوها و اولویت های اصلی او در زندگی بوده است.
مسکن در اقتصادهای سالم، علیرغم اینکه در طول زمان با نرخ قابل ملاحظه ای مستهلک می شود، به طور عمومی، تنها کالای با دوام مورد نیاز انسان است که افزایش قیمت آن بنا به دلایل گوناگون معمولا از نرخ تورم ملی پیشی می گیرد. به همین خاطر است که خریدار مسکن، حتی اگر آن را صرفا جهت اسکان دادن خود و خانواده اش خریداری کرده باشد، معمولا به آن به عنوان یک پروژه سرمایه گذاری می نگرد و به رشد قیمت آن امید می بندد.
دلیل اصلی بالاتر بودن نرخ افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم این است که قیمت مسکن از طرف عرضه به طور عمده تابع قیمت مهمترین عامل تولید آن یعنی زمین قابل ساخت می باشد و زمین قابل ساخت، از منظر ارجحیت های سکونتی، محدود، غیرقابل بازتولید و غیر قابل جا به جا شدن است.
وقتی گفته می شود در رشد قیمت ملک محله حرف اول را می زند، منظور اشاره به خصلت غیرقابل بازتولید بودن زمین از یک طرف و غیرقابل جا به جا شدن آن از طرف دیگر است. در هر حال، فارغ از اینکه مسکن یک انسان در کجا قرار گرفته است، خرید آن به لحاظ قیمت شاید بزرگترین خریدی باشد که او در طول عمرخود انجام می دهد. چه بسیار انسان هائی که در این کره خاکی زندگی می کنند و از آن رخت می بندند بدون اینکه فرصتی بیابند و احساس خوشایند صاحب خانه شدن را تجربه نمایند.
خوشبختانه کشور، استان و شهر تورنتو که ما در آن زندگی می کنیم جزئی از معدود جاهائی در این جهان است که سیستم اداری و مدیریتی آن، بستر مناسبی جهت صاحب خانه شدن برای ساکنانش فراهم آورده است. کمتر جائی را می توان سراغ گرفت که در آن بتوان با پیش پرداخت تنها پنج درصد قیمت، خانه ای خریداری کرد و بقیه آن را با استفاده از وام و از طریق خرید بیمه ای مناسب، به طور مثال در طول سی سال به تدریج پرداخت کرد.
در همینجا لازم است اشاره شود که بر اساس مقررات کنونی سیستم مالی کانادا، آن دسته از وام های مسکن که بر مبنای پیش پرداخت کمتر از بیست درصد قیمت خرید اعطا می شوند، تحت عنوان وام های دارای “نسبت بالا” شناخته میشوند. در این نوع وام ها نسبت وام به قیمت خرید بیش از هشتاد درصد است. چون اعطای این نوع وام ها برای وام دهنده با ریسک بالا همراه است و برای اینکه بتوان وام مورد نظر را با نرخ بهره پائین تر و شرایط آسان تر در اختیار متقاضیان قرار داد، لذا مؤسسه های اعطا کننده این نوع وام ها بر اساس مقررات، معمولا وام را به انتخاب خود، از طریق یکی از سه مؤسسه کانادائی بیمه کننده وام مسکن بیمه می کنند و هزینه آن را به حساب وام گیرنده می گذارند. وام گیرنده می تواند این هزینه را به صورت نقد پرداخت کند یا به روی وام مسکن دریافتی اضافه نماید. مقدار این هزینه به وضعیت شغلی وام گیرنده، مبلغ پیش پرداخت نسبت به قیمت خرید و طول مدت بازپرداخت وام بستگی دارد. در شرایط مشابه از نظر شغلی، هر چه مبلغ پیش پرداخت نسبت به قیمت خریدکمتر و هرچه مدت زمان بازپرداخت وام نسبت به دوره متعارف بیست و پنج ساله طولانی تر باشد، مقدار این هزینه بالاتر خواهد بود.
دنباله این مطلب را در شماره آینده مطالعه فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
۴۱۶-۳۰۵-۳۷۳۸
