بخش سوم
در بخش قبلی این مقاله توضیح داده شد که یکی از پارامترهای مهم که قبل از خرید خانه باید در نظر گرفته شود “نسبت بدهی به درآمد” خریدار است. نسبت بدهی به درآمد نشان می دهد که یک شخص یا یک خانواده چند درصد از درآمد ناخالص ماهانه ی خود را در هر ماه صرف پرداخت بدهی های مستمر خود می کنند. موسسه های مالی مختلف از جمله بانک ها و اتحادیه های اعتباری و نیز منابع خصوصی تامین کننده ی اعتبار (آنچه که در گفتگوهای روزمره مردم ایران، از شکل ساده ی آن به عنوان “نزول خور” یاد می شود) ، از “نسبت بدهی به درآمد “، به گونه ای به عنوان یک ابزار برای تحلیل بودجه و ارزیابی توان بازپرداخت متقاضیان وام مسکن استفاده می کنند و درجه ی ریسکی را که به جهت اعطای آن وام متوجه این موسسه ها می شود، می سنجند.
آنها در این خصوص از دو مفهوم متفاوت این نسبت بهره می جویند که به “نسبت ناخالص بدهی به درآمد” و “نسبت کل بدهی به درآمد” معروف می باشند. آشنائی داشتن با این دو مفهوم، خریدار بالقوه ی یک ملک و نیز آنهائی را که به فکر تمدید وام ملکی خود هستند یاری می کند تا با ارزیابی وضعیت خود قبل از مراجعه به موسسه های وام دهنده، در خود آمادگی بیشتری را برای روبرو شدن با آنها ایجاد کنند و در جریان مذاکرات و چانه زنی های مربوط به اخذ وام آگاهانه تر برخوردار نمایند.
اگر جمع هزینه های ماهانه ای را که مربوط به مالکیت و نگهداری یک خانه می شوند به جمع درآمد ناخالص ماهانه ی یک خریدار تقسیم و حاصل را در عدد صد ضرب کنیم “نسبت ناخالص بدهی به درآمد” آن خریدار به دست خواهد آمد که به صورت درصد بیان می شود. هزینه های ماهانه در این خصوص شامل کل پرداختی های مربوط به اصل و فرع وام مسکن، مالیات املاک، بیمه ی آتش سوزی، و گرمایش خانه می باشد.
گفتنی است که هزینه های مربوط به آب و برق و تلفن و اینترنت وارد این محاسبه نمی شوند، اما اگر خانه در یک مجتمع کاندو واقع شده باشد پنجاه درصد شارژ ماهانه کاندو و اگر از نوع خانه های سیار باشد تمام اجاره بهای زمینی که خانه روی آن قرار می گیرد نیز به هزینه های فوق اضافه می شود. به طور معمول اغلب موسسه های تامین کننده ی وام، سطح قابل قبول”نسبت ناخالص بدهی به درآمد” را ۳۲ درصد می دانند.
برای محاسبه “نسبت کل بدهی به درآمد” نیز درست به شکلی که در بالا توضیح داده شد عمل می شود با این تفاوت که به هزینه های ماهانه مربوط به مالکیت و نگهداری خانه، پرداخت های ماهانه ی مربوط به بدهی های دیگر خریدار را نیز باید اضافه نمود. از جمله ی بدهی های دیگر می توان از اقساط پرداختی مستمر مربوط به هر نوع خرید قبلی از قبیل اتومبیل، مبلمان و لوازم منزل، وام های شخصی، وام های تحصیلی، بیمه های عمر و از کار افتادگی و کارت ها و خطوط اعتباری نام برد. به طور معمول اغلب موسسه های تامین کننده ی وام، سطح قابل قبول “نسبت کل بدهی به درآمد” را ۴۰ درصد می دانند.
کسانی که برای خرید خانه برنامه ریزی می کنند لازم است به طور پیوسته نسبت بدهی به درآمد خود را زیر نظر داشته باشند و در جهت بهبود آن کوشش نمایند. این کار می تواند از طریق افزایش مطلق درآمد، کاهش مطلق هزینه ها، بالاتر بردن نرخ افزایش درآمد در مقایسه با نرخ افزایش هزینه ها یا پائین تر آوردن نرخ کاهش درآمد نسبت به نرخ کاهش هزینه ها امکان پذیر گردد. تعیین این که برای هر خریدار بالقوه کدام یک، یا چه ترکیبی از چهار گزینه فوق می تواند امکان پذیر باشد و نتیجه ی بهتر به بار آورد نیاز به این دارد که شیوه زندگی و منابع درآمدی آن خریدار مورد بررسی و بازبینی دقیق قرار بگیرد.
بخش پایانی این مطلب را در شماره آینده مطالعه فرمائید.
آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
