در مورد بازار املاک بیشتر بدانیم
با وجود اینکه همه ی مردم از ترقی قیمت خانه های خود خوشحال و خشنود می شوند، ولی برای اغلب آنها، خانه مقام پناهگاهی را دارد که تغییرات در قیمت آن، در برنامه ها و معادلات روزمره زندگی آنها تغییری ایجاد نمی کند. اغلب مردم به محل زندگی خود خو می گیرند و تمایل چندانی به جابه جائی های مکرر ندارند. آنگاه که زندگی، این افراد را به ضرورت جا به جائی آگاه می سازد و تصمیم به فروش خانه می گیرند، خیلی ساده آن را می فروشند و در بند نبض بازار نمی مانند.
در مقابل، گروهی از مردم به خانه ی محل سکونت خود اساسا به عنوان سرمایه گذاری نگاه می کنند و به افزایش قیمت آن در گذر زمان امید می بندند و برای پیشبرد برنامه های خود در زندگی، روی این افزایش حساب باز می کنند. ضرورت های زندگی در تصمیم این نوع افراد برای فروش خانه اهمیت تعیین کننده ندارند. انگیزه اصلی بیشتر این افراد برای فروش و جابه جائی، کسب سود است. از این رو، آنها به طور دائم بازار را زیر نظر می گیرند و به محض اینکه وضعیت آن را مناسب تشخیص دهند به فکر فروش خانه خود می افتند و با ارائه آن به بازار، معمولا به قیمتی بالاتر، دست به بخت آزمائی می زنند. “بازار فروشنده” برای این افراد بهترین فرصت برای برنده شدن است. ولی “بازار فروشنده” چه نوع بازاری و دارای چه مشخصاتی است؟
به طور خلاصه می توان چنین گفت که بازار یک کالا یا خدمات زمانی که به نفع فروشنده عمل میکند در وضعیت “بازار فروشنده” قرار دارد. در”بازار فروشنده” میزان تقاضای موثر از میزان عرضه ی واقعی بیشتر است. خانه به عنوان یک کالای با دوام از این قاعده کلی مستثنا نیست. بازار املاک مسکونی، وقتی که در وضعیت “بازار فروشنده” قرار می گیرد دارای ویژگی های خاصی می شود که به مهمترین آنها می توان به شرح زیر اشاره کرد:
ـ تعداد املاک موجود در بازار برای فروش در مقایسه با تعداد آنها در دوره ماقبل به طور قابل ملاحظه کاهش پیدا می کند. دلیل اصلی این وضعیت سریعتر به فروش رفتن املاک عرضه شده به بازار است.
ـ قیمت های درخواستی برای فروش خانه هائی که در بازار موجود هستند از قیمت های خانه های مشابه فروش رفته در دوره ماقبل، به طور قابل ملاحظه بالاتر می رود.
ـ خریداران تمایل بیشتری از خود نشان می دهند که به طور جدی وارد معامله شوند و در نتیجه تعداد خانه هائی که به فروش میرسند در مقایسه با تعداد آنها در دوره ماقبل رو به افزایش می گذارد.
ـ خانه های ارائه شده به بازار جهت فروش، تعداد روزهای کمتری در بازار می مانند و در کوتاه مدتی پس از ارائه به بازار به فروش می رسند.
ـ املاک عرضه شده به بازار، به همان قیمت هائی که فروشنده ها طلب می کنند یا خیلی نزدیک به آنها به فروش می روند و بعضی از فروشندگان قادر می شوند که با استفاده از راهکارهای ویژه، ملک خود را بالاتر از ارزش واقعی آنها به فروش برسانند.
ـ آگهی های تبلیغاتی برای فروش خانه ها کمتر و کوچکتر می شوند ؛ چرا که فروشنده ها و کارگزاران آنها نیازی به آگهی های آن چنانی نمی بینند. آنها می توانند ملک خود را به راحتی و در زمانی نسبتا کوتاه و به قیمتی که می خواهند بفروشند. همچنین در جلو خانه ها، تعداد تابلوهای شرکت های معاملات ملکی رو به کاهش و تعداد علائم “فروش توسط مالک” رو به افزایش می گذارد.
ـ سطح قیمت میانهِ فروش درگستره ی جغرافیائی بازار نسبت به سطح آن در طول دوره ماقبل رو به افزایش می گذارد.
گفتنی است که به عنوان یک شاخص جهت سنجش سیر قیمتها، قیمت میانه به قیمت متوسط برتری نسبی دارد.
ـ تعداد خانه هائی که برای فروش در بازار موجود می باشند، کمتر از پنج برابر تعداد خانه های فروش رفته در دوره ی ماقبل می گردد.
“بازار فروشنده” امکان دارد در سطح کشور یا منطقه ای معین و یا حتی محله ای خاص حادث شود و بسته به شدت و ضعف عوامل به وجود آورنده و کنترل کننده آن تا مدتها پایداری کند یا زود افول نماید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
Dear Dr. Aryafar,
I just want to thank you for writing every week. You are giving a lot of sincere and valuable information about a subject which is needed the most for everyone who is thinking to buy a property. What makes your articles different is your honesty in writing. There are a few other people who write about this subject but all they are trying to do is advertizing about themselves not knowing readers are smart and know the intention behind the writings.
Thank you again and wish you all the success.
baa mehr,
Morteza