بخش اول: مالکیت انفرادی
همه می دانیم که وقتی ملکی در جایی خریداری می شود پروسه ی خرید از یک مرحله آغاز می شود و در یک مرحله پایان می یابد. این پروسه در هر کشور و هر منطقه می تواند متفاوت باشد، اما مرحله ی پایانی آن در همه جا با سند خوردن ملک به نام خریدارمشخص می گردد. فارغ از این که پول خرید ملک را چه کسی، از کجا و چگونه تامین کرده است از نظر قانون، خریدار ملک شخص یا اشخاصی هستند که قرارداد خرید و فروش را به عنوان خریدار امضا می کنند؛ و صاحب جدید ملک شخص یا اشخاصی هستند که نام آنها در سند به عنوان مالک ثبت می شود. بدون توجه به این که ملک خریداری شده چه مشخصات و چه کاربری ویژه ای دارد، سند آن می تواند به نام یک فرد، به نام دو یا گروهی از افراد یا این که به نام شرکتی دارای هویت حقوقی مشخص ثبت شود. هرگاه در سند ملک فقط نام یک نفر شخصیت حقیقی یا حقوقی به عنوان مالک ثبت شود نوع مالکیتی که به وجود می آید “مالکیت انفرادی” (Sole Ownership) نامیده می شود؛ و هرگاه در سند ملک نام بیش از یک شخصیت حقیقی یا حقوقی به عنوان مالک ثبت شود نوع مالکیتی که به وجود می آید می تواند دو حالت مختلف داشته باشد که در بخش های بعدی این مقاله به آنها خواهیم پرداخت.
“مالکیت انفرادی” معمول ترین نوع مالکیت بر مستغلات در کانادا است. در این حالت، یک شخص حقیقی یا حقوقی به تنهایی و به شکل منفرد و تکی، مالک و صاحب اختیار تمام حقوق و مزایای مرتبط با ملک تحت تملک خود است. در این وضعیت مالک شخصاً حق دارد هرگاه که صلاح می داند ملک خود را بفروشد یا آن را اجاره دهد و یا آن را به دیگری ببخشد. او برای این کار نیاز به اجازه گرفتن یا کسب موافقت از هیچ کس دیگر ندارد و منافع حاصل از این کار تماما به خودِ وی تعلق می گیرد.
مزایای “مالکیت انفرادی” در خصوص اشخاص حقیقی تنها آن زمان نمودِ کامل و حداکثر دارد که مالک مطابق تعریفِ قانون، مجرد است. مزایای این نوع مالکیت درمورد اشخاصی که متأهل هستند و آنهایی که خارج از ازدواج رسمی، با شخص دیگری در زیر یک سقف زندگی مشترک دارند می تواند محدودتر باشد. این موضوع در بعضی موارد در خصوص زوج هایی که از هم جدا شده یا طلاق گرفته اند نیز صادق است. شرح دادنِ تفصیلی هر یک از این حالات خارج از موضوع نوشته ی حاضر است و ما در اینجا با آوردن یک مثال فقط به یک سناریو اشاره می کنیم که در میان مردم خیلی رایج است.
فرض می کنیم دو نفر به نام های “فرد الف” و “فرد ب” باهم ازدواج کرده اند و در خانه ای زندگی می کنند که روی سند آن، فقط نام “فرد الف” به عنوان مالک نوشته شده است. این خانه ممکن است توسط “فرد الف” به تنهایی و قبل از ازدواج او با “فرد ب” ، یا اینکه توسط هر دوی این افراد و بعد از ازدواج آنها با یکدیگر خریداری شده باشد. در هر دو صورت، “فرد ب” با وجود این که ممکن است برای خرید این خانه هیچ پولی پرداخت نکرده باشد دارای حق و حقوق مساوی و یکسان نسبت به آن خانه است، مگر اینکه بین آن دو در این خصوص موافقتنامه ی امضا شده ی قانونی وجود داشته باشد که یا حقوق “فرد ب” را به نحوی محدود می کند و یا به “فرد الف” امتیازات ویژه می دهد. اگر چنین موافقتنامه ای وجود نداشته باشد “فرد الف” نمی تواند بدون کسب اجازه ی کتبی از “نفر ب” خانه را بفروشد، یا آن را اجاره دهد، یا آن را به کسی ببخشد و یا اینکه در برابر چیزی آن را وثیقه بگذارد.
بخش بعدی این مقاله را در شماره آینده مطالعه فرمایید.
پرسشها و نظرات خود را به ایمیل آدرس زیر ارسال کنید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
www.ArvinAryafar.com
