بخش دوم: مالکیت متصل
هرگاه در سندِ یک ملک نام بیش از یک فرد یا شخصیت به عنوان مالک ثبت شده باشد، مالکیتی که به وجود می آید می تواند دو حالت مختلف داشته باشد. در اصطلاح حقوقی، از این حالات با نام های “مالکیت متصل” (Joint Tenancy) و “مالکیت منفصل” (Tenancy in Common) یاد می شود که هر یک از آنها نوع متفاوتی از مالکیت گروهی بر ملک را تعریف می کنند. درست است که به لحاظ نظری وکلی نگرانه، هریک از این حالات می توانند هم در خصوص افراد به عنوان شخصیت های حقیقی وهم در مورد شرکت ها به عنوان شخصیت های حقوقی تبیین تئوریک داشته باشد، اما در حیطه ی عمل، هنگامی که صحبت از “مالکیت متصل” و “مالکیت منفصل” در میان است به طور عموم، مالکیت افراد حقیقی مورد نظر است.
وقتی که دو یا چند نفر بر ملکی “مالکیت متصل” دارند، هر یک از این افراد به طور یکسان، مساوی، هم زمان و تفکیک ناپذیر مالکِ تمامیتِ آن ملک هستند. هر یک از این افراد مادام که زنده هستند می توانند با رعایت حقوق افراد ذینفع، در هر زمان و به هر کجای ملک که بخواهند دسترسی داشته باشند و به هر شکلی که می خواهند از آن استفاده نمایند. هنگامی که یکی از آنها فوت می کند حقوق و منافع وی در ملک مورد نظربه صورت خود به خود و بدون نیاز به انجام کارهای پیچیده ی اداری یا حقوقی، و فقط با دادنِ گواهی مرگ فرد متوفی به “سازمان ثبت املاک”(Land Registry) منطقه و وکیل مربوطه، به فرد یا افراد بازمانده منتقل می شود. چرا که در “مالکیت متصل” اگر چنان چه قرارداد جداگانه ای بین مالکین وجود نداشته باشد که تمهیداتِ دیگری اندیشیده باشد، اصولا فرض بر این است که هیچ یک از آنها سهم الشرکه ی مشخص در ملک، یا امتیاز ویژه ای در خصوص آن ندارند که بشود آن را از راه ارث یا فروش، به فردی دیگر منتقل کرد. در این نوع مالکیت، تمامی ملک به طور هم زمان متعلق به تک تک افرادی است که سند آن، آنها را به عنوان “مالکین متصل ” (Joint Tenants) به رسمیت می شناسد. اگر یکی از این افراد حقوق خود را به فرد دیگری واگذار کند، ساختار “مالکیت متصل” درهم می شکند و نوع دیگری از مالکیت شکل می گیرد.
فرض می کنیم دو نفر مالک خانه ای هستند که سند آن به نام هر دوی آنها ثبت شده است و ملحقات سند، نوع مالکیت آنها را “مالکیت متصل” تعریف می کند. دو حالت ممکن است وجود داشته باشد. اول این که این دو نفر از طریق ازدواج یا غیر آن باهم زندگی مشترک دارند و در آن خانه یا جایی دیگر ساکن هستند؛ دوم این که بدون هیچ گونه وابستگی و زندگی مشترک، فقط شریک ملکی یک دیگرند. صرف نظر از نوع رابطه ی این دو نفر با یک دیگر، “مالکیت متصل” در هر حالت یکسان عمل می کند. به این مفهوم که با مرگ یکی از این افراد کلیت ملک به صورت خودکار به آن یکی می رسد. به همین خاطر، توصیه می شود که افراد، شرایط مشخص خود را به لحاظ مالی و خانوادگی در نظر بگیرند و پیش از قبول “مالکیت متصل”، در خصوص تاثیرات آتی آن روی جنبه های مختلف زندگی خود و اطرافیان، با یک وکیل مشورت نمایند.
وقتی که ملکی را دو نفر باهم می خرند، بسته به این که نام کدام یک از آنها روی موافقتنامه ی خرید و فروش قید شده است، ملک به نام یکی از آنها یا هر دو سند می خورد. اگر این دو نفر زوج ازدواج کرده باشند و نام هر دو نفر روی قرارداد خرید و فروش باشد، وکیل آنها به طور معمول سند ملک مورد نظر را از نوع “مالکیت متصل” تنظیم و به ثبت می رساند مگر اینکه پیش از تنظیمِ آن، دستورالعمل دیگری به او داده شده باشد. در کانادا بین زوج های ازدواج کرده، “مالکیت متصل” رایج ترین نوع مالکیت بر ملک است. اگر دو نفری که نامشان روی موافقتنامه ی خرید و فروش به عنوان خریدار ذکر شده است فقط شرکای ملکی یک دیگر باشند، وکیل آنها بر پایه ی دستورالعمل دریافت شده از آنها و منطبق با سهم هر یک، سند ملک مورد نظر را از نوع “مالکیت منفصل” تنظیم و به ثبت می رساند.
بخش پایانی این مقاله را در شماره آینده مطالعه فرمائید.
پرسش ها و نظرات خود را به ایمیل آدرس زیر ارسال فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
www.ArvinAryafar.com
