قانون مالک و مستأجر (Landlord and Tenant Act) رسماً در سال ۲۰۰۶ مورد تأیید قرار گرفت و لازم الاجرا گردید.
هر صاحب خانه ای که بخواهد ملک خود را اجاره دهد بایستی در چارچوب این قانون حرکت کند. در این قانون برای مالک و مستأجر هر یک جداگانه حق و حقوقی مشخص شده است که دانستن آن برای هر دو طرف بسیار ضروری است.
آیا می توانیم اجاره را به دلخواه اضافه کنیم؟
فقط در موارد زیر مالک می تواند اجاره را اضافه کند:
۱ـ هر ساله با تصویب ایالتی CPI(Consumer price Index) که معمولاً بین ۱ تا ۳ درصد در نوسان است که این خود بایستی با اطلاع قبلی ۹۰ روزه به مستأجر اضافه شود و ابتدا به ساکن نمی توان این افزایش را اعمال کرد.
توجه: حداقل بین دو افزایش اجاره بایستی ۱۲ ماه فاصله زمانی باشد.
۲ـ در صورت انجام تعمیرات قابل ملاحظه، مالک می تواند اجاره را تا ۳ درصد با توافق طرفین افزایش دهد و مستأجر تا ۵ روز فرصت دارد که آن را رد نماید در غیر این صورت افزایش قابل قبول محسوب می شود.
۳ـ افزایش بیش از ۳ درصد نیاز به تأیید LTB دارد.
۴ـ افزایش مالیات بر ملک توسط شهرداری به مقدار قابل ملاحظه نیز این اختیار را به مالک می دهد که برابر روش های فوق اجاره را افزایش دهد.
۵ـ مالک می تواند بابت پارکینگ، انباری و همچنین نصب جداگانه ماشین لباسشویی در واحد مورد اجاره درخواست مبلغ اضافی نماید و این امر به تأییدیه خاصی نیاز ندارد.
۶ـ پس از تخلیه ملک و اجاره مجدد آن، مالک نرخ اجاره را بر اساس منطقه و واحدهای مشابه در محل تعیین می نماید و مقدار آن تابع مقررات خاصی نمی باشد.
آیا چیزی به نام کم کردن مبلغ اجاره برای واحد استیجاری هم داریم؟
ـ بله، در صورتی که مالیات ملک توسط شهرداری به صورت چشمگیری کاهش یابد یا خدمات خاصی برای مستأجر قطع شود، مثلاً مالک تصمیم بگیرد استخر را به علت هزینه زیاد متروکه اعلام نماید یا آن را پر نماید در این صورت مستأجر می تواند به LTB مراجعه و درخواست کند مبلغ اجاره کاهش یابد.
آیا به ماه آخر اجاره که مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره به مالک پرداخت می کند سود تعلق می گیرد؟
ـ بله، سود به اندازه مشخص شده برای هر سال بر اساسCPI در انتهای سال بایستی به مستأجر پرداخت شود. این مبلغ می تواند به ماه آخر اضافه شده و مجدداً کل مبلغ به عنوان آخرین ماه اجاره تلقی گردد. مثلاً برای ۲۰۰۰ دلار اجاره (بر اساس ۵/۲ درصد) بایستی ۵۰ دلار سود به مبلغ اضافه و ۲۰۵۰ دلار به عنوان ماه آخر اجاره اعلام شود.
آیا مالک یک ساختمان مسکونی می تواند قسمتی از محل که ظاهراً یک واحد جداگانه به حساب می آید (مثل طبقه پائین یا بیسمنت) را بدون اخذ مجوز لازم اجاره دهد؟
ـ خیر، اجاره طبقه پائین ساختمان که حتی در جداگانه داشته و خود دارای حمام و آشپزخانه جداگانه باشد بدون مراجعه به شهرداری محل و اخذ مجوزهای لازم غیرقانونی است و می تواند مشکلات زیادی برای مالک ایجاد کند.
دیده می شود که بسیاری از هموطنان به راحتی اقدام به اجاره این گونه قسمت ها نموده و از جزئیات و مشکلات مربوط به آنها یا بی خبرند یا اهمیتی به آن نمی دهند. اولین مخاطره بزرگ احتمال آتش سوزی و عدم پیش بینی اقدامات ایمنی در واحد مورد اجاره می باشد. واحد مورد اجاره بایستی راه فرار دیگری (غیر از ورودی) داشته باشد. باید حداقل یک پنجره مخصوص خروج اضطراری (Fire Escape Window) برای خروج از محل در موقع آتش سوزی داشته باشد، وقتی که احتمال خروج از در ورودی نیست.
دوم این که در سقف طبقه پایین باید پانل مقاومت در مقابل آتش نصب شود (Fire Rated Drywall) که هنگام آتش سوزی حداقل ۴۵ دقیقه تا یک ساعت این سقف در مقابل آتش مقاومت کند.
سوم این گونه واحدها به خصوص زیرزمین ها بایستی از شرایط گردش هوای تازه برخوردار باشد. اغلب شهرداری ها پس از بازدید این گونه محل ها لازم می بینند که هواکش مخصوص یا Air Handler نصب گردد.
چهارم اطراف محل پخت و پز و اجاق گاز یا اجاق برقی بایستی کاملاً ایمن باشد (نزدیک پنجره باشد) و یک کپسول آتش خاموش کن در آن نزدیکی قرار داده شود.
پنجم سقف زیرزمین ها برای اجاره بایستی حداقل ۵/۶ فوت بوده و اندازه اتاق خواب و در حد قابل قبول باشد. اتاقی که پنجره نداشته باشد اتاق خواب محسوب نمی شود.
ششم سیم کشی ها در داخل این واحد کاملاً ایمن بوده و پریزهای داخل حمام به زیر جرم زمین مجهز باشد.
جعفر کنودی کارشناس ارشد املاک است*
