پرسش: آیا قانون مالک و مستأجر فقط در مورد املاک مسکونی است یا روی مستأجران تجاری هم قابل اجرا است؟ این دو چه تفاوت هایی دارند؟
پاسخ: قانون مالک و مستأجر (Landlord Tenant Act) مصوبه سال ۲۰۰۶ فقط برای مالک و مستأجر املاک مسکونی است. روابط بین مالک و مستأجر تجاری را مفاد قرارداد فیمابین تعیین می کند و قانون خاصی برای آن وجود ندارد. اصولاً در روابط مالک و مستأجر املاک مسکونی این مستأجر است که به عناوین مختلف پشتیبانی شده است و به او امتیازات بیشتری از مالک داده شده ولی در روابط مالک و مستأجر تجاری این مالک است که امور را کنترل نموده و سر نخ کار را در دست دارد و مستأجر باید در این ارتباط تابع باشد.
به طور خلاصه تفاوت این دو به قرار زیر است:
۱ـ گرفتن وام برای خرید ملک مسکونی راحت تر است.
۲ـ پیش پرداخت کمتری برای خرید مسکونی نیاز است.
۳ـ خرج و دخل و محاسبه هزینه ها در مسکونی راحت تر و سریع تر است.
۴ـ مستأجر مسکونی فراوان تر است و مدت خالی ماندن واحدها به مراتب کمتر است.
۵ـ اداره کردن ملک تجاری آسان تر و کم دردسرتر است. مالک با مستأجران حرفه ای مواجه است و مستأجر هر دم برای کوچکترین چیزها مزاحم مالک نمی شود و به وظایف خود آشنا است.
۶ـ مالک مسکونی اجاره را دریافت می کند ولی همه هزینه های نگهداری ساختمان، مالیات ملک و بیمه آن را خود می پردازد. در تجاری همه این هزینه ها توسط مستأجران پرداخت می گردد.
۷ـ قراردادهای اجاره تجاری جامع و اغلب بین ۱۰ تا ۳۰ صفحه بوده و مالک همه جوانب و موضوعات لازمه را در این قرارداد می گنجاند (به قول معروف چهار میخه می شود). مستأجران باید به جزئیات این قراردادها بسیار دقت کرده و بی محابا امضاء نکنند.
۸ـ دوره نقل و انتقال مستأجران در واحدهای مسکونی معمولاً بین یک تا سه سال است ولی در تجاری حداقل ۳ و تا ۱۰ یا ۱۵ سال نیز پیش می رود. مستأجر تجاری بی آزار و مطیع بوده و در چارچوب قرارداد فیمابین عمل می کند، برخلاف مستأجر مسکونی که بعضاً پرخواسته و ناآشنا به وظایف خویش می باشد.
۹ـ مستأجران واحدهای تجاری بایستی مالیات(HST) به اندازه اجاره خود را به مالک پرداخت نموده و مالک نیز این مالیات را عیناً می بایستی به دولت پرداخت کند. بنابراین برای داشتن ملک تجاری بایستی مالک شماره مالیاتی (HST Number) دریافت نماید. این شماره را باید قبل از خرید ملک تجاری دریافت نمائید و وکیل شما ترتیبی اتخاذ نماید که هنگام خرید ملک از این شماره مالیاتی استفاده نموده تا مبلغی بابتHST پرداخت نشود. به اندازه ۱۳درصد مبلغ خرید باید مالیات به دولت تأدیه شود.
۱۰ـ تفاوت دیگر اجاره مسکونی با تجاری این است که مبلغ افزایش سالانه اجاره را در مسکونی دولت تعیین می کند (CPI) ولی در تجاری مالک هنگام قرارداد افزایش تدریجی سالانه (Escalation) را هر اندازه بخواهد تعیین می کند. این اندازه نیز بایستی معقول و در مقایسه با واحدهای مشابه در منطقه باشد وگرنه مستأجر تمایلی به گرفتن محل و یا حتی بعد از آن به ماندن در محل نخواهد داشت.
۱۱ـ مالک واحدهای مسکونی اول هر ماه یک اجاره از مستأجر دریافت می نماید در حالی که در واحدهای تجاری مستأجر دو اجاره می پردازد. اجاره Net Rent و هزینه نگهداری قسمت های مشاع Common Area Maintenance (CAM) که این هزینه شامل مالیات ملک، نگهداری ملک و بیمه آن می باشد و اصطلاحاً Tax, Maintenance, Insurance (TMI) هم گفته می شود. بنابراین در واحدهای تجاری این مستأجر است که همه هزینه های مربوط به ملک را می پردازد و مالک تقریباً هزینه خاصی ندارد مگر امور عمده مثلاً تعویض پشت بام یا تجدید اساسی قسمت های بیرونی ساختمان (یا پلازا) که نباید از کیسه مستأجر انجام شود. در پاره ای از قراردادهای اجاره تجاری تاکید می شود که این اجاره (Net –Net – Net) است یعنی سه مورد بالا (TMI) کلاً باید توسط مستأجرین پرداخت گردد، اما در مورد تعمیرات عمده مطلبی نوشته نمی شود. مبلغ TMI هر ساله می تواند تغییر کند و محاسبه آن بر حسب فوت مربع (Sq.ft) می باشد. علت آن این است که مثلاً هزینه برف روبی در یک سال کمتر و در سال دیگر ممکن است بیشتر شود بنابراین مالک پس از محاسبه هزینه ها چنانچه دریافتی در طی سال بیشتر از هزینه باشد مابقی را به مستأجران پس می دهد یا برعکس. برای محاسبه اجاره واحدهای تجاری بایستی اجاره خالص را با TMI جمع نموده و ضربدر فضای مورد اجاره کرد سپس تقسیم بر ۱۲ کنید که اجاره ماهیانه محاسبه شود. (TMI+Net)xSq.ft:12=Monthly Rent
در شماره آینده بررسی می کنیم که شما به عنوان سرمایه گذار بهتر است کدامیک از این ملک ها را انتخاب کنید و بخرید: مسکونی یا تجاری؟
*جعفر کنودی کارشناس ارشد املاک است.
