پرسش: آیا بهترست یک ساختمان چند واحدی برای اجاره دادن بخریم یا چند واحد در مناطق مختلف (کاندو یا خانه مستقل) خریداری و اجاره دهیم؟
پاسخ: اگر هدف شما از سرمایه گذاری روی ملک اجاره ای برقرار نمودن یک شغل تمام یا نیمه وقت برای خودتان است بنابراین بهتر است یک ساختمان چند واحدی دو واحدی (دوبلکس) و سه یا چند واحدی با توجه به اندازه سرمایه گذاری (نقدینگی موجود) خریداری کنید. ارزش این ساختمان ها بستگی به منطقه، درآمد و شرایط ساختمان ها دارد. در GTA ساختمان های چند واحدی گران تر از مناطق دیگر مثل واترلو در غرب، آشوا در شرق و نیومارکت در شمال می باشد. در GTA یک سه واحدی با ساختمانی قدیمی حدود یک میلیون دلار ولی در واترلو یا آشوا همین ساختمان ۶۰۰ هزار دلار ارزش دارد.
هنگام خرید املاک چند واحدی استیجاری بایستی به چند فاکتور مهم توجه کرد:
۱ـ درآمد حاصل ماهانه: مقصود تفاوت بین کل اجاره ماهیانه منهای تمام مخارج (غیر از هزینه و مبلغ وام) اگر مبلغ درآمد خالص ماهیانه (ROI) را به قیمت خریداری شده ملک تقسیم کنیم حاصل را Cap Rate می گویند. این درصد اگر هر چه از ۵ بالاتر باشد مطلوب تر است. بایستی توجه داشت که تنها Cap Rate ملاک خرید نیست بلکه شرایط عمومی ساختمان هم حائز اهمیت است، زیرا ممکنست شما محلی را خریداری نمائید که درآمد ماهیانه عالی داشته باشد ولی ظرف دو سال اول تمام درآمد را خرج تعمیرات آن نمائید. حضور یک مشاور املاک با تجربه در کنار شما که ترجیحاً خود چند واحد اجاری داشته باشد از الزامات ورود به این گونه سرمایه گذاری هاست.
۲ـ منطقه مناسب: ساختمان چند واحدی استیجاری باید در مناطق نسبتاً پر جمعیت نزدیک به مراکز خرید، شاهراهها و مدارس باشد. ترجیحاً جایی را انتخاب کنیم که منطقه در حال توسعه باشد که ما نه تنها درآمد ماهیانه را مورد نظر قرار می دهیم، بلکه ارزش افزوده سالانه آن هم برایمان چشمگیر خواهد بود (Yield versus appreciation). قبل از خرید باید بررسی کنیم که ضریب مدت خالی ماندن واحدهای اجاره ای در آن منطقه چقدر است؟ آیا واحدها پس از خالی شدن سریعاً اجاره می رود؟ (Vacancy Rate) حال اگر شما یک سرمایه گذار املاک ساکت هستید یعنی یک واحد کاندو خریداری نموده و آن را اجاره می دهید، نه وقت و نه حوصله مراوده با مستأجر را دارید بنابراین بهترست همین روش را ادامه دهید یعنی اگر قدرت مالی دارید دو، سه و یا چند واحد را در یک زمان چند ساله خریداری کنید تا شاید در سال های آتی که وقت و علاقه به درگیری در اداره املاک اجاره ای را پیدا کردید (مثلاً بازنشستگی) این واحدها را فروخته و یک ساختمان چند واحدی یکجا خریداری نمائید.
۳ـ در سال ۲۰۱۷ مشاهده کردیم که قیمت خانه ها به شکل سرسام آوری بالا رفت ولی کاندوها چندان افزایش قیمت در مقایسه با خانه ها نداشتند بنابراین توصیه می شود که اگر مقدورات مالی دارید (شمایی که به سرمایه گذاری ملک به عنوان شغل نگاه نمی کنید) با چند واحد کاندو یک خانه هم خریداری نموده و اجاره دهید که سبد سرمایه گذاری شما متنوع باشد (Portfolio) . توجه داشته باشید که خرید خانه برای اجاره و خانه برای استفاده شخصی دو مقوله متفاوت است که در شماره گذشته به تفصیل به آن پرداختیم. همچنین خرید، اجاره و نگهداری خانه مستقل یا سمی (Semi) هم با نحوه اجاره و نگهداری کاندو متفاوت است و نمی توان به یک شکل با هر دو مورد برخورد کرد.
در شماره آینده نوع مستأجران و این که چه گروه هایی بر گروه های دیگر ترجیح دارند را بررسی می کنیم.
*جعفر کنودی مشاور ارشد املاک است.
