روابط مالک و مستأجر
بخش دوم:
در شماره گذشته ۴ مورد تفاوت های این مستأجرین را برشمردیم:
۱ـ قراردادهای اجاره تجاری مفصل تر است.
۲ـ در قراردادهای اجاره تجاری، مالک محور است.
۳ـ قبول اجاره فعلی توسط مستأجر جدید.
۴ـ اجاره تجاری طویل المدت است.
سایر تفاوت های به شرح زیر است:
۱ـ خروج از اجاره مسکونی سهل تر است با این که به راحتی امکان پذیر نیست ولی مستأجر تجاری هیچ راهی برای خروج از اجاره قبل از اتمام قرارداد ندارد مگر آن که بتواند آن را به شخص دیگری منتقل کند. به عبارت دیگر اگر شما در سال دوم از یک قرارداد اجاره تجاری ۵ ساله هستید باید شخص دیگری را پیدا کرده و به مالک معرفی نمائید تا وی مسئولیت بقیه اجاره را بپذیرد (Lease Assignment)، در غیر این صورت شما باید تمام اجاره تا پایان ۵ سال را بپردازید. برای پرهیز از روبرو شدن با شکایت مالک بهتر است خود برای اجاره و پیدا کردن مستأجر اقدام و تا انجام این مهم اجاره را بپردازیم.
۲ـ سپرده قراردادهای اجاره مسکونی اجاره ماه اول و آخر است در حالی که در قراردادهای اجاره تجاری علاوه بر ماه اول و آخر، مالک معمولاً درخواست سپرده دیگری برای تحکیم اجاره می نماید و آن را تا پایان اجاره نزد خود نگهداری کرده و سپس می تواند در صورت وجود خسارات احتمالی به ملک از آن برداشت نماید در حالی که در قرارداد مسکونی اخذ هرگونه سپرده غیر از اجاره ماه اول و آخر غیرقانونی است و در صورت وجود خسارات باید از طرق قانونی اقدام شود.
۳- به علت اهمیت حفظ محل کسب و کار در قراردادهای اجاره تجاری، مستأجر تجاری مختار به ادامه مدت اجاره به مدت معینی پس از اتمام زمان فعلی آن می باشد. (Option to Renew)، به عبارت دیگر اگر یک قرارداد اجاره تجاری ۵ ساله باشد معمولاً در آن Option برای تجدید ۵ سال دیگر با ۵+۵ سال دیگر هم پیش بینی می شود. مبلغ اجاره در مدت Option افزایش منطقی و آنچه در آن زمان بازار حکم می کند خواهد بود. (Fair Market Price). بنابراین اگر شما بعد از ۵ سال قرارداد اجاره مختار به تجدید آن برای ۵ سال دیگر (برابر قرارداد) باشید مالک نمی تواند عذر مستأجر را بخواهد بلکه به تجدید آن باید گردن نهد. در قرارداد اجاره مسکونی هم می توان مستأجر را مختار به تجدید اجاره برای یک سال دیگر نمود ولی بیش از آن رایج نیست (معمولاً رضایت طرفین برای تجدید شرط است).
۴- مالک واحد تجاری پس از اجاره محل و مشخص شدن نوع فعالیت تجاری در آن دیگر به روند کاری مستأجر دخالت نکرده و به طور مداوم از ملک بازدید ننموده و نگران آن نیست. در حالی که در قراردادهای مسکونی مالک اجازه بازدید مکرر از واحد اجاری و اطمینان از نحوه استفاده از آن را دارد.
۵- مستأجر تجاری علاوه بر اجاره ملک (Net Rent) بایستی مخارج ملک مورد اجاره را (Tax-Maintenance-Insurance-TMI) را هم به اندازه سهم متراژ مورد اجاره پرداخت نماید. بنابراین اجاره تجاری شامل دو اجاره می باشد در حالی که در قرارداد مسکونی مخارج فوق توسط مالک پرداخت می شود و مستأجر فقط همان اجاره ماهانه مورد توافق را می پردازد.
*جعفر کنودی مشاور ارشد املاک است.
