بخش دوم: محاسن مالی
خرید مسکن در مقایسه با اجاره ی آن، تقریبا همیشه همراه با فوائد پولی و مالی مستقیم و غیر مستقیم است. قیمت مسکن با گذشت زمان، و علیرغم افت و خیزهای دوره ای که گاه می توانند شدید هم باشند، همیشه افزایش پیدا می کند و به همین دلیل خرید آن از دیدگاه خریدار، همیشه یک سرمایه گذاری تلقی می شود.
اگر به وضعیت قیمت مسکن در کلانشهر تورنتو طی ده سال گذشته (۲۰۱۱-۲۰۰۱) نگاه کنیم متوجه می شویم که متوسط قیمت مسکن در هر سال نسبت به سال قبل از خود به طور ثابت در حال افزایش بوده است. محاسبه ای ساده در این خصوص نشان می دهد که میانگین این افزایش طی دوره مورد بحث نزدیک به شش و نیم درصد برای هر سال می باشد. با این حساب و به طور مثال، اگرشخصی ملکی را در سال ۲۰۰۱ به قیمت ۵۰۰۰۰۰ دلار خریداری کرده باشد، امروز می تواند انتظار داشته باشد که آن را به مبلغی در حدود ۹۳۰۰۰۰ دلار به فروش برساند. به عبارت دیگر این ملک طی یک دوره ده ساله به طور متوسط ماهانه تقریبا ۳۵۸۵ دلار افزایش قیمت داشته است.
علاه براین با پرداخت هر قسط وام مسکن، پس اندازی خود به خود صورت می گیرد که در بلندمدت می تواند قابل ملاحظه باشد. بر اساس نوع قراردادی که وام گیرنده با وام دهنده منعقد می کند، بابت هر قسطی که وام گیرنده پرداخت می کند بخشی از اصل وام او کاهش می یابد. مقداراین کاهش به ازای پرداخت هر قسط نسبت به قسط قبل از خود بیشتر است و به طور عمده تابع معکوس نرخ بهره وام و مدت زمان استهلاک وام از یک طرف و تابع مستقیم میزان پرداخت های مازاد بر اقساط ماهانه از طرف دیگر است.
اگر فرض کنیم که شخص مورد اشاره ملک مذکور را با ده درصد پیش پرداخت و با نرخ بهره سه درصد طی دو دوره پنج ساله با دوران استهلاک بیست و پنج سال و برای سکونت شخصی خود خریداری کرده باشد، مجموع پرداخت های ماهانه او طی این دو دوره، برابر با ۲۳۶۹۹۳ دلار خواهد بود که مبلغ ۱۱۸۷۱۱ دلار آن بابت بهره وام (ماهانه ۹۹۰ دلار) و ۱۱۸۲۸۲ دلار آن بابت اصل وام (ماهانه ۹۸۵ دلار) خواهد بود که نوعی پس انداز به شمار می آید.
به این ترتیب روشن می شود که شخص مذکور با خرید این ملک توانسته است از محل افزایش قیمت آن و بازپرداخت تدریجی اصل وام مربوطه، ماهانه در حدود ۴۵۷۰ دلار درآمد غیر قابل مالیات کسب نماید که برای یک دوره ده ساله تقریبا بالغ بر ۵۵۰۰۰۰ دلار خواهد شد. حال اگر توجه کنیم که این مبلغ حاصل فقط ۵۰۰۰۰ دلار پیش پرداخت به عنوان سرمایه گذاری طی مدت ده سال است، آنگاه روشن می شود که در هر سال بیش از اصل مبلغ سرمایه به آن سود تعلق گرفته است. به عبارت دیگر این سرمایه گذاری در هر سال بیش از صددرصد سود خالص داشته است. از طرف دیگر، خریدار با این کار خود توانسته است تنها با پرداخت ماهانه چیزی در حدود ۱۵۰۰ دلار بابت بهره وام و هزینه های دیگر، برای مدت ده سال امکان زندگی در خانه ای را برای خود فراهم آورد که اگر می خواست آن را اجاره کند احتمالا ماهانه بیش از دو برابر آن باید اجاره پرداخت می کرد.
علاوه بر این، به دنبال افزایش قیمت خانه خریداری شده و بر پایه ی آن، امکان استفاده از تسهیلات مالی به صورت وام های جدید نیز به وجود می آید. گفتنی است که نرخ بهره و شرایط وام هائی که بر پایه ی افزایش قیمت ملک اعطا می شوند نسبت به وام های دیگر پائین تر و سهل تر است. از این رهگذر، قدرت استقراض مالک مسکن افزایش می یابد و احساس می کند که از نظر مالی می تواند با شرایط بهتر و به صورت قوی تر عمل نماید. این احساس به نوبه خود، او را برای انجام فعالیت های اقتصادی در عرصه های جدید آماده تر می کند و زمینه های پیشرفت بیشتر او را فراهم می آورد.
از طرف دیگر، خرید خانه با استفاده از تسهیلات بانکی برای خریدار آن فرصتی را به وجود می آورد که بتواند از طریق پرداخت به موقع اقساط وام، وضعیت اعتباری خود را بهبود بخشد و از دیدگاه موسسه های مالی و اعتباری، به عنوان فردی شناخته شود که می شود به او اعتماد و با او کارکرد.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
