بخش دوم: عوامل عینی خرد
دیگر عوامل عینی که مستقیما روی قیمت فروش یک خانه تاثیر می گذارند، عوامل عینی خرد یا عوامل داخلی می باشند. عوامل خرد در واقع همان ویژگی های فیزیکی و تجهیزات و تاسیسات خانه هستند که مشخصات آن را به عنوان زمین و ساختمان تعریف و توصیف می کنند. توضیح این که میزان و درجه ی تاثیر هر یک از عوامل داخلی روی قیمت، تا حدودی به سلیقه و ارجحیت های خریداران متفاوت بستگی دارد و آنچه که در این جا به آن اشاره می شود فقط ناظر بر جنبه کلی و عمومی این موضوع است.
اگر فرض کنیم دو خانه در مقام مقایسه از نظر اندازه ی زمین، نوع، سن و سال ساختمان، منطقه و محله، کیفیت ساختمان سازی، کیفیت مصالح به کار رفته در جریان ساخت، مساحت زیر بنا و شرایط تعمیر و نگهداری دقیقا یک سان هستند، باز می توان به نکاتی اشاره کرد که روی قیمت فروش تاثیر می گذارند و آن ها را از یک دیگر متمایز می سازند.
بدون شک اولین عامل موثر در قیمت فروش که همیشه در چشم خریدار برجسته می شود، اندازه و شکل زمینی است که خانه روی آن واقع شده است. تجربه فروش و مطالعات صورت گرفته در خصوص خانه های شهری نشان می دهند که در شرایط یک سان به لحاظ مساحت، زمین های مستطیل شکلی که نسبت بَر(عرض) آن ها به طولشان به نسبت یک به سه نزدیک تر است از بالاترین حد مطلوبیت برخوردارند و روی قیمت فروش تاثیر مثبت بیشتری می گذارند. در مقابل، زمین های نامتعارف یا زمین های قناس معمولا روی قیمت یک خانه تاثیر منفی می گذارند.
یکی دیگر از مهم ترین عوامل داخلی موثر در قیمت فروش خانه، نسبت بین تعداد اتاق خواب های موجود در آن و اندازه ی آن ها در ارتباط با کل زیر بنا است. در یک خانه معمولی اگر مجموع مساحت اتاق خواب ها به طور مثال ۷۲۰ فوت مربع باشد از نقط نظر تاثیر مثبت آن روی قیمت، چهار اتاق خواب ۱۸۰ فوت مربعی هم به سه اتاق خواب ۲۴۰ فوت مربعی ارجحیت دارد و هم به شش اتاق خواب ۱۲۰ فوت مربعی مرجح است. در شرایط یک سان، خانه ای به قیمت بالاتر به فروش می رود که تناسب معقولی بین اندازه زیر بنا و تعداد اتاق خواب های آن وجود داشته باشد. در این میان، اتاق خواب اصلی از نظر اندازه و امکانات آسایشی نقش مهمتری بازی می کند.
از دیگر عوامل مهم و موثر در قیمت فروش یک خانه نقشه ی آن است. نقشه هائی در قیمت فروش بالاترین تاثیر مثبت را می گذارند که اولا امکان استفاده مفید و موثر از هرگوشه و زاویه زیر بنا را فراهم کرده باشند، دوم بتوانند به بهترین شکل در خدمت تسهیل جریان زندگی روزمره ساکنان خانه قرار بگیرند، سوم طوری باشند که در حین مشخص کردن محدوده ی هر یک از فضاهای زیستی درون و بیرون خانه به لحاظ کاربری، امکان دسترسی سهل تر و روان تر به هر یک از آنها را میسر ساخته باشند و چهارم موجب زیبائی و دلبازی خانه شده باشند.
یکی دیگر از مهمترین عوامل موثر در قیمت فروش یک خانه، آشپزخانه ی آن است که از نظر وسعت، کابینت بندی و مرغوبیت لوازم گازی و الکتریکی آن همیشه مورد نظر خریدار بالقوه قرار می گیرد. تعداد دستشوئی ها و حمام های یک خانه و این که هر یک از آنها به لحاظ راحتی دسترسی به آن ها در کجای خانه قرار گرفته اند و تا چه اندازه مجهز می باشند نیز از عوامل مهم تاثیرگذار در قیمت فروش آن خانه به حساب می آیند. در این میان حمام و دستشوئی مخصوص اتاق خواب اصلی خانه اهمیت بیشتری دارد.
به همین ترتیب می توان به عوامل کوچک و بزرگ دیگر از قبیل نوع و تعداد گاراژ، وضعیت زیرزمین، نوع و کیفیت کف و عایق کاری آن در قسمت های مختلف، ارتفاء سقف فضاهای زیستی در طبقات مختلف، اندازه و تعداد پنجره ها، نوع و کیفیت سیستم های گرمایشی و سرمایشی، سیستم های آبرسانی و فاضلاب و الکتریکی و ده ها عامل دیگر اشاره کرد که هر یک از راهی و به نحوی در تعیین قیمت فروش خانه تاثیر می گذارند. ذکر این نکته لازم است که برعکس عوامل کلان، صاحب خانه می تواند روی بعضی از این عوامل خرد کار کند و از این طریق امکان افزایش قیمت فروش خانه را فراهم آورد.
بخش پایانی این مطلب را در شماره آینده مطالعه فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
ArvinAryafar@gmail.com
