بخش سوم و پایانی
یکی از کارهای لازم و مفید برای هر خانواده این است که درآمدها و هزینه های خود را در جریان روزمره زندگی پیوسته زیر نظر بگیرد و متناسب با درآمد، هزینه های خود را طوری تنظیم و اولویت بندی نماید که از افزایش نسبت بدهی به درآمد خانواده جلوگیری شود. این کار به ویژه زمانی که خانواده از نظر مالی در وضعیت دشوار قرار گرفته است اهمیت فوق العاده می یابد. در شرایطی که امکان افزایش دادن درآمد خالص به مقداری که لازم است وجود ندارد به ناچار باید هزینه ها را آنقدر پائین آورد تا با میزان درآمد همخوان شود. در غیر این صورت بدهی خانواده ممکن است بر مبنای اعتبار آن افزایش یابد و نسبت بدهی به درآمد آن را بالا ببرد. اگر همه ی خانواده های موجود در سطح یک کشور را یک خانواده ی بزرگ فرض کنیم موضوع فوق در مورد این خانواده بزرگ نیز عینا صادق خواهد بود.
در طول حدود ده سال گذشته بدهی این خانواده ی بزرگ کانادا در مقایسه با درآمد آن پیوسته در حال افزایش بوده است. بخش بزرگی از این بدهی مربوط به وام های املاک است که ریشه در افزایش غیر متعارف قیمت املاک طی این مدت دارد. افزایش قیمت املاک از یک طرف موجب می شود که برای خرید یک ملک وام بزرگتری اخذ شود و از طرف دیگر به صاحبان خانه ها امکان می دهد و آنها را تشویق می کند که روی اعتبار و ارزش افزوده ی خانه های خود وام های بیشتری بگیرند. از طرف دیگر رکود جهانی اقتصاد که از سال ۲۰۰۸ ظاهر شد و هنوز ادامه دارد اقشاری از مردم جامعه کانادا را نیز به سوی گرفتن وام جهت گذران زندگی سوق داد. این وضعیت سبب شد بدهی مردم کانادا به شدت افزایش یابد و او را به یکی از بدهکارترین مردم دنیا تبدیل نماید. در نتیجه دولت فدرال کانادا برای سر و سامان دادن به این وضعیت در جولای سال ۲۰۱۲ پا جلو گذاشت و یک سری مقررات جدید درخصوص اخذ وام، به ویژه وام مسکن به تصویب رساند. این مقررات (که ما در یکی از مقاله های قبل در مورد آنها صحبت کرده ایم) هدف دوگانه دنبال می کرد. از یک طرف می خواست مانع از افزایش سرسام آور قیمت خانه ها شود که می توانست منشا خطرات جدی و بزرگ برای کل اقتصاد کشور شود؛ و از طرف دیگر می خواست جلو افزایش بدهی مردم را بگیرد.
تعداد خانه های فروش رفته در بزرگشهر تورنتو طی سه ماهه ی اول سال ۲۰۱۳ در مقایسه با سه ماهه ی اول سال ۲۰۱۲ به میزان ۱۴ درصد کاهش پیدا کرد. در عین حال، متوسط قیمت آنها در سه ماهه ی اول سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با ۲/۳ درصد افزایش به ۵۱۹۸۷۹ دلار رسید. روشن است که مقدار کاهش در تعداد فروش خانه ها برای پائین آوردن قیمت آنها کافی نبوده و تنها توانسته نرخ افزایش قیمت ها را کاهش دهد. در بعضی از مناطق کاهش فروش یا کاهش تقاضا با کاهش عرضه توام بوده است که این وضعیت به تثبیت نسبی قیمتها کمک می کند.
خاطرنشان می سازد که هدف مقررات جدید در خصوص خانه ها پائین آوردن قیمت آنها نیست بلکه جلوگیری از صعود افسار گسیخته ی آن است که می تواند زمینه های بروز بحرانی از نوع بحران ملکی اخیر آمریکا را فراهم آورد.
بر اساس آمارهای انتشار یافته افزایش بدهی کانادایی ها در ماه فوریه سال جاری نسبت به ماه فوریه سال قبل، پائین ترین میزان افزایش در هر ماه نسبت به ماه مشابه قبلی خود از ماه ژوئن ۲۰۰۱ به این طرف را داشته است. مجموع بدهی کانادایی ها درپایان ماه فوریه سال جاری به ۶۷/۱ تریلیون دلار رسید که نسبت به پایان ماه فوریه سال پیش ۵/۴ درصد رشد نشان می دهد. از این مقدار سهم وام املاک بالغ بر ۱۶/۱ تریلیون دلار بوده است که نسبت به ماه فوریه سال پیش ۴/۵ درصد افزایش داشت. این مقدار، کمترین افزایش در هر ماه نسبت به ماه مشابه قبلی خود، از نوامبر ۲۰۰۱ به این طرف بوده است. بدهی کانادایی ها به جاهای دیگر از قبیل کارت های اعتباری، خطوط اعتباری و وام های شخصی با ۵/۲ در صد افزایش در ماه فوریه سال جاری نسبت به فوریه قبل، به ۵۱۲ بیلیون دلار بالغ شد. این میزان کمترین مقدار افزایش این بدهی ها در هر ماه نسبت به ماه مشابه قبلی خود از ماه ژوئیه ۱۹۹۳ به این طرف می باشد.
بدین ترتیب روشن می شود که اکنون پس از گذشت کمتر از یک سال از به اجرا درآمدن مقررات جدید در خصوص کنترل وام ها، اثرات مثبت آنها در هر دو زمینه در حال نمایان شدن است.
پرسش ها و نظرات خود را از طریق ایمیل آدرس زیر با ما در میان بگذارد.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
www.ArvinAryafar.com
