پرسش:
مستأجر پس از نقل مکان به محل تازه اجاره داده شده متوجه می شود که یکی از موارد زیر (یا سایر موارد مشابه) در محل مورد اجاره مشاهده شده و نیاز به تعمیر و توجه شما به عنوان مالک دارد:
۱ـ وجود رطوبت در زیرزمین بعد از باران اخیر.
۲ـ دوش حمام مرتب چکه می کند و شیر آن خراب است.
۳ـ گاهی بوی گاز در محوطه خانه به مشام می رسد.
مستأجر به شما تلفن می کند یا ایمیل می فرستد و ممکن است برایتان یادداشت ارسال نماید.
شما چه جوابی می دهید؟
الف) می گذارید چند روز بگذرد چون برابر تجربه اگر جواب سریع بدهید خواسته های بعدی هم به وجود می آید!
ب) تماس می گیرید و سعی می کنید اطلاعات بیشتری بگیرید و بر اساس آن اطلاعات اقدام کنید.
ج) فرض می کنید که همه خانه های استیجاری مشکلاتی کم و بیش دارند و خواسته مستأجر نکته سنجی زیاد است در نتیجه جوابی نمی دهید.
د) روز بعد از دریافت پیام با اطلاع قبلی به محل مورد اجاره رفته و سعی می کنید علت مشکل را پیدا کرده و نسبت به رفع آن اقدام کنید.
پاسخ:
برابر ماده ۲۴ شماره (۱) قانون مالک و مستأجر مالک مسئول تعمیرات مورد اجاره می باشد و بایستی آن را همیشه در شرایط خوب و نه تعمیری نگه داشته به طوری که به راحتی قابل سکونت باشد. این مورد لازم الاجراست حتی اگر مستأجر قبل از تحویل محل از مشکلات مطروحه مطلع باشد. مثلاً اگر شیر حمام یا دستشوئی یا غیره موقع بازدید مستأجر (قبل از اجاره) خراب بوده نبایستی بعد از تحویل محل خراب بماند به این دلیل که او از خرابی مطلع بوده است!
چنانچه بعد از ۱۴ روز از گزارش مستأجر به صاحب ملک اقدامی در جهت رفع مشکل صورت نگیرد، وی می تواند به (landlord Tenant Board) LTB مراجعه و فرم مربوطه را پر نموده و رسماً از طریق این محل به مالک مراتب را اطلاع دهد و پس از آن چنانچه بی توجهی ادامه یابد LTB به وی این اختیار را می دهد که رأساً اقدام به تعمیر نموده و از مالک درخواست تأدیه هزینه را بنماید. اگر مشکل پیش آمده با بهداشت و سلامتی مستأجر مستقیماً مرتبط باشد و ثابت شود مالک نسبت به آن بی توجهی کرده است، برابر نظر دادگاه LTB ممکنست شما به عنوان مالک تا ۲۵۰۰۰ دلار جریمه شوید!
ملک خود را فروخته ام ولی مستأجر در موقع مقرر که بایستی ملک را تحویل دهم آن را تخلیه نکرده است، چه کنم؟
ـ مالک می تواند در هنگام فروش خانه به مستأجر مراتب را اطلاع دهد و از وی بخواهد محل را تخلیه نماید. این پروسه لازمه ارسال یادداشت کتبی برای مستأجر ۶۰ روز قبل از موعد تخلیه می باشد. این تاریخ فقط از اول هر ماه محاسبه می شود یعنی مثلاً اگر شما مایلید مستأجر آخر ماه می(May) محل را تخلیه کند باید اول ماه اپریل (یا قبل از آن) به او اطلاع دهید. اگر روز دوم اپریل به او اطلاع دهید او حق دارد آخر ماه جون (June) محل را ترک کند زیرا ۶۰ روز فقط از اول هر ماه محاسبه می شود.
حال باید دید آیا شما این مراحل را دقیق اجرا کرده و به مستأجرتان کتباً و به موقع اطلاع داده اید. آیا چند هفته قبل از موعد مرتباً هر هفته با وی در تماس بوده و مکرراً به او یادآوری کرده اید؟ علت نرفتن وی چیست؟ حتی اگر لازمست به او کمک کنید جایی پیدا کند و ماه اول اجاره او را هم شما پرداخت کنید تا موضوع به نحوی خاتمه یابد.
اقدام قانونی ای که می توانید بکنید مراجعه به LTB است که خود یک پروسه نسبتاً طولانی است و فوریتی در آن نیست که بتوانید به سرعت به نتیجه برسید ولی اگر پیگیری کنید مستأجر همه خسارات شما را در زمینه عدم انجام قرارداد فروش بایستی جبران کند.
بهترین راه مذاکره، سازش و انعطاف پذیری است. به قول معروف کار با کداخدا منشی بهتر انجام می شود.
*جعفر کنودی کارشناس ارشد املاک است.
