یکی از خوانندگان گله می کرد که رویکرد شما در این سلسله مقالات بیشتر مالکان است و کمتر از حقوق مستأجران صحبت می کنید. واقعیت آنست که در ۳۳ شماره گذشته تمرکز این نگارنده روی روابط مالک و مستأجر و قوانین حاکم بر این روابط بوده حتی اگر گاهی روی سخن با مالکان بود ولی در معنای مخالف آن به حقوق مستأجران اشاره شده است. حال در این شماره و چند شماره بعد توصیه هایی به شرح زیر برای مستأجران خواهیم داشت.
همه روزه می بینیم که فردی آپارتمان یا خانه ای اجاره می کند بدون آن که به حق و حقوق مستأجران در قانون مربوطه آشنا باشد و در نهایت با مشکلاتی مواجه می گردد:
۱ـ محل مورد اجاره بایستی قابل سکونت و خالی از مواردی باشد که برای سلامتی و رفاه مستأجر مشکلاتی ایجاد می کند. مثلاً رطوبت، چکه کردن سقف یا لوله ها، کار نکردن وسائل پخت و پز، یخچال و دستگاه گرمایی. مالک موظف است در برطرف کردن این مشکلات سریعاً اقدام نماید. چنانچه پس از مطلع کردن مالک و پیگیری، مالک به آن توجهی ننمود با دادگاه مالک و مستأجر Land Lord Tenant Board (LTB) تماس گرفته فرمT۲را پر نمائید تا از آن طریق به وی اطلاع دهند. در نهایت به شما مجوز داده خواهد شد که رأساً اقدام و هزینه آن توسط مالک پرداخت شود.
۲ـ مالک به راحتی نمی تواند عذر شما را بخواهد مگر این که:
ـ در پرداخت اجاره در موقع مقرر اقدام نکنید یا اصولاً پرداخت ننمائید و یا این که اقداماتی خلاف قانون حاکم بر مالک و مستأجر در محل انجام دهید. در همه این موارد طی تشریفاتی که معمولاً طولانی و چند ماه می باشد شما را مجبور به ترک محل خواهد کرد.
ـ مالک بخواهد در محل مورد اجاره سکونت گزیند (خود یا اعضای خانواده). در این صورت پس از انقضای قرارداد فیمابین (نه قبل از اتمام آن) بایستی یک ماه اجاره به شما پرداخت کند و ۶۰ روز هم به شما فرصت دهد و یا جای مناسب دیگری برای شما تهیه نماید. در شرایطی که مالک واحد اجاری را به فروش رسانده باشد دیگر لازم نیست مبلغی به شما پرداخت کند، بلکه ۶۰ روز اطلاع قبلی کافیست. این در شرایطی است که خریدار بخواهد در آن واحد سکونت گزیند ولی اگر وی بخواهد آن را مجدداً اجاره دهد اجازه ندارد درخواست تخلیه بنماید و خریدار باید ملک را با مستأجر که شما باشید خریداری کند.
۲ـ مالک نبایستی اسبابی فراهم نماید که آب، برق و گاز شما قطع شود. در قراردادهایی که این سرویس ها منظور شده اند (Inclusive) حتی اگر شما اجاره را به موقع پرداخت ننمائید یا چند ماه تأخیر داشته باشید باز هم مالک اجازه قطع این سرویس ها را ندارد. در واحدهایی که مستأجر خود موظف به پرداخت قبض های مربوطه است باز هم اگر پرداخت نگردد قبض ها به آدرس مالک فرستاده می شود و وی بایستی پرداخت نماید ولی باید با مراجعه به شما و یا از طریق قانونی نسبت به حصول آن اقدام کند.
۳ـ مالک نمی تواند اجاره را به دلخواه اضافه نماید، بلکه تابع قانون و بر اساس شاخص افزایش قیمت ها (CPI) هر ساله تعیین می شود. مثلاً برای سال ۲۰۱۸ مقرر شده ۱۰۸ درصد باشد. در قانون جدید مالک و مستأجر تمام املاک شامل آن می شوند و دیگر املاک خاص (قبل از سال ۱۹۹۱) وجود ندارند.
استثنائات این افزایش:
اول ـ ملک مورداجاره به صورت چشمگیری تعمیر و بازسازی شود (در هنگامی که مستأجر در آن سکونت دارد). این افزایش می تواند تا ۵ درصد یا بیشتر باشد ولی مالک باید از دادگاه مالک و مستأجر مجوز دریافت کند.
دوم ـ مالکانی که املاک خالی شده را مجدداً اجاره می دهند می توانند مبلغ اجاره را خود تعیین کنند و این مبلغ تابع افزایش نسبت به اجاره قبل از خالی شدن نیست. در بازار اجاره هم رقابت زیادی وجود دارد در نتیجه مالک با توجه به واحدهای اجاره رفته مشابه اجاره خود را باید تعیین کند وگرنه محل مورد اجاره برای مدت ها خالی خواهد ماند.
سوم ـ افزوده شدن امتیازاتی به محل مورد اجاره. مثلاً اجازه استفاده از پارکینگ، استخر، انباری و غیره که قبلاً در اجاره فیمابین قید نشده و وجود نداشته است.
۴ـ اگر در محل مورد اجاره شما مداوماً مورد آزار و اذیت همسر یا شریک زندگی و یا هر کس دیگری قرار می گیرید قانون جدید به شما اجازه می دهد فقط با ۲۸ روز اطلاع قبلی به مالک محل را تخلیه نمائید حتی اگر قراردادتان هنوز تمام نشده باشد. توجه داشته باشیدکه برای این اذیت و آزار بایستی مدارک و شواهد کافی داشته باشید تا چنانچه مالک از شما شکایت نمود آنها را در دادگاه مربوطه ارائه نمائید.
*جعفر کنودی مشاور ارشد املاک است.
