در مورد بازار املاک بیشتر بدانیم
بخش سوم
یکی از کارهایی که هنگام خرید یک ملک مسکونی معمولا انجام می شود “ارزیابی” (Appraisal) ملک مورد نظر است. این کارممکن است بنا به درخواست خریدار یا موسسه ی مالی تامین کننده وام مسکن صورت بگیرد. هدف از “ارزیابی” یک ملک، کسب اطمینان نسبت به این موضوع است که ملک مورد نظر به قیمتی بالاتر از ارزش بازاری روز آن خریداری نمی شود. کار ارزش یابی ملک به وسیله افرادی صورت می گیرد که برای آن آموزش های ویژه دیده اند و با داشتن مجوز ارزیابی، به عنوان “ارزیاب” (Appraiser) رسمی عمل می کنند. “ارزیاب” به صورت یک شخص ثالث و غیر وابسته به طرفین ذینفع در معامله عمل می کند و کارش صرفا تهیه ی نظر کارشناسی در خصوص ارزش معاملاتی ملک مورد نظر در روز ارزیابی می باشد. باید توجه داشت که “ارزیابی” یک ملک از “بازرسی” (Inspection)آن متفاوت می باشد و ما در بخش های آینده این مقاله به موضوع “بازرسی” نیز به طور اجمال خواهیم پرداخت.
اگر خریدار بخواهد به صورت دلخواه و برای آرامش خاطر خود دست به “ارزیابی ” ملک مورد نظر بزند، “ارزیاب” مربوطه را خود انتخاب می کند و هزینه ی مربوط به آن را نیز به طور جداگانه شخصا پرداخت می کند. وقتی که کار “ارزیابی” به ابتکار موسسه ی وام دهنده صورت می گیرد، “ارزیاب” را آن موسسه انتخاب می کند و پس از به سرانجام رسیدن کار خرید، هزینه ی آن را در صورت حساب های مربوطه معمولا به پای خریدار می گذارد. اگر موسسه ی مالی وام دهنده پس از “ارزیابی” ملک چنین تشخیص دهد که قیمت مورد معامله از ارزش واقعی ملک بالاتر است، ضمن خودداری از اعطای وام مسکن با شرایط توافق شده، ممکن است بخواهد هزینه ی “ارزیابی ” را نیز از خریدار طلب نماید.
گاهی دیده می شود که فروشنده قبل از فروش و به منظور اطلاع از قیمت روز ملک خود، آن را مورد “ارزیابی” رسمی قرار می دهد. در این صورت هزینه ی این کار توسط خود فروشنده پرداخت می شود. گفتنی است که گزارش “ارزیابی” تهیه شده توسط فروشنده در چنین مواردی از نظر خریدار و موسسه اعطا کننده ی وام غیر قابل استناد است. بدین سبب تقریبا در همه موارد، تعیین “قیمت مورد تقاضا” (Asking Price) برای فروش ملک توسط “مشاور املاک”(Realtor) فروشنده، و در خصوص املاک مسکونی به روش “تحلیل مقایسه ای بازار” (Comparative Market Analysis – CMA)و با در نظرگرفتن یک حاشیه ی امنیتی مقبول نسبت به قیمت های منطقه صورت می گیرد. باید توجه کرد که نظر “مشاور املاک” در خصوص قیمت ملک، به ویژه از نظر حقوقی نمی تواند جایگزین نظر کارشناسی یک “ارزیاب” رسمی شود.
“ارزیاب”رسمی در کار خود مشخصات فیزیکی ملک و ویژگی های کاربردی و کارکردی آن را در نظر می گیرد و از راه مقایسه ی آنها با مشخصات و ویژگی های ملک های مشابهی که جدیدا در آن منطقه به فروش رفته اند؛ و نیز با در نظر گرفتن آن دسته از شرایط موجود در بازار که می توانند روی ملک مورد نظر تاثیر مثبت یا منفی بگذارند، از متد های مختلف استفاده می کند تا قیمت آن ملک را در شرایط موجود و در روز ارزیابی تخمین بزند. هزینه ی “ارزیابی” رسمی یک ملک مسکونی متعارف در استان انتاریو بین سیصد تا پانصد دلار در حال حاضر است.
مطالب و موضوعات مربوط به آماده سازی یک ملک به منظور “ارزیابی”، و نیز بحث روی مسائل مربوط به پائین تر “ارزیابی” شدن ملک توسط “ارزیاب” رسمی در مقایسه با “قیمت مورد تقاضا” یا ارزش بازاری ملک از نظر مالک آن، خارج از موضوع مقاله حاضر است و خود می تواند جداگانه بررسی شود.
بخش بعدی این مقاله را درشماره آینده مطالعه فرمائید.
پرسش ها و نظرات خود را به ایمیل آدرس زیر ارسال فرمائید.
* آروین آریافر دارای دکتری در رشته اقتصاد، کارشناس ارشد بازار املاک و عضو رسمی انجمن مشاوران املاک انتاریو و کانادا است.
