۴- پس از تحویل خانه متوجه شده ام که متراژ زیربنا (یا ابعاد زمین) با آنچه در فرم های رسمی وارد و آگهی شده بود همخوانی ندارد حال چه باید بکنم؟
ـ اگر مقصود از فرم های رسمی فرم قرارداد خرید است در این صورت فروشنده مستقیماً مسئول بوده و باید پاسخگو باشد هر مدت که از عقد قرارداد گذشته باشد. مثلاً متراژ زیربنا در آگهی ها و فرم MLS دو هزار فوت مربع ذکر شده ولی عملاً ۱۸۰۰ فوت مربع است. در این صورت فروشنده و همچنین مشاور املاک وی مسئولیت دارند و می توان از آنها شکایت کرد.
معمولاً مشاور املاک شما قبل از خرید خانه ی مورد نظر می بایستی متراژ ساختمان و زمین را با استفاده از منابع رسمی (MPAC, Geowarehouse) چک کرده مطمئن شود که آنچه آگهی شده با آنچه در این سایت ها و منابع ذکر شده همخوانی دارد بعد نسبت به عرضه قرارداد خرید اقدام کند.
به عبارت دیگر اگر بعد از خرید خانه متوجه کم و کسری در متراژ زمین و ساختمان شوید نه تنها فروشنده و مشاور وی بلکه مشاور املاک شما هم در مظان قصور عمدی و غفلت سهوی واقع خواهند شد.
در این گونه موارد مذاکره مستقیم و در صورت انعطاف ناپذیری فروشنده اقدام قانونی لازم است. توجه داشته باشید که همان گونه که فوقاً اشاره شد اگر وکیل شما Title Insuranceخریده باشد این موارد توسط این گونه بیمه مورد قبول و خسارت پرداخت می شود.
۵- پس از دریافت کلید از دفتر وکیل و ورود به خانه جدیدم متوجه نواقصی شدم که قبلاً آنها را ندیده بودم و یا موقع بازدیدهای اولیه وسایل و اثاث زیاد در خانه و زیرزمین مانع مشاهده دقیق جزئیات بودند. اکنون چه باید بکنم؟
ـ اگر هنگام تهیه قرارداد خرید (Offer) شما شرط بازرسی از خانه توسط یک بازرس ساختمان (Home Inspector) داشته اید و این کار را انجام داده اید در این صورت بایستی همه عیوب ساختمان که در آن زمان قابل رویت بوده را مشاهده کرده باشید مگر آن که این عیوب یا سهواً دیده نشده و یا فرم آنها به ترتیبی بوده که مشاهده مستقیم مقدور نبوده و به دستگاه های مخصوص نیاز بوده است. مثلاً اگر کپک سیاه که یکی از عیوب عمده و غیر بهداشتی و مضر برای سلامتی است در داخل دیوار باشد فقط با دستگاه مخصوص دیده می شود. این کپک ها در بعضی قسمت های ساختمان مانند زیر پله ها و یا سقف اتاق شوفاژ هم قابل رویت است. چنانچه از این موارد زیاد در یک خانه دیده شود ممکنست دلیل بر آن باشد که این محل جهت کشت ماری جوانا استفاده می شده است و یا به دلیلی رطوبت زیاد در محل وجود دارد.
به هر حال اگر شما از شرط بازرسی ساختمان خود توسط متخصص استفاده کرده اید دیگر نمی توانید به فروشنده مراجعه و ادعای خسارت کنید ولی اگر همان طور که قبلاً اشاره شد قرائن و شواهد دال بر استفاده غیر بهداشتی از ساختمان بوده هنوز امکان شکایت از فروشنده و تعقیب وی وجود دارد. متأسفانه دیده شده برخی خریداران به زعم این که خود در کار تعمیرات و صاحب نظر هستند به جای متخصص مربوطه خود بازرسی ساختمان را انجام میدهند، در این صورت حتی اگر ایرادهای معمول تر مثل مشکلات فونداسیون، آب در زیرزمین، سیم کشی غیر مجاز و غیره باشد هم نمی توانید از فروشنده درخواست خسارت کنید.
*جعفر کنودی مشاور ارشد املاک است.
