روابط مالک و مستأجر
آیا قانون مالک و مستأجر در مورد مستأجران واحدهای تجاری نیز قابل اجرا است؟
ـ خیر قانون مالک و مستأجر (Tenant Landlord Act) مصوبه سال ۲۰۰۶ فقط در مورد روابط مالک و مستأجر مسکونی تنظیم شده و اجرا می شود.
قانون دیگری در سال ۱۹۹۰ تصویب گردیده که روابط مالک و مستأجر تجاری را مشخص می کند (Commercial Tenancy Act). ماهیت این دو قانون با یکدیگر تفاوت دارد. قانون مالک و مستأجر مسکونی بیشتر رویکرد پشتیبانی از مستأجر دارد تا مالک. بالعکس قانون حاکم بر روابط مالک و مستأجر تجاری تا حدودی به مالک می نگرد و به دنبال حفظ سرمایه اوست.
مثلاً اگر مستأجر مسکونی کرایه اش را به موقع پرداخت نکند به او فرصت کافی داده می شود و این فرصت می تواند چندین بار تکرار شود ولی اگر مستأجر تجاری اجاره اش را سر موقع (معمولاً روز اول هر ماه) پرداخت نکند مالک می تواند بلافاصله (با توجه به متن قرارداد اجاره) قفل مغازه را عوض نموده و اجازه ورود به مستأجر را ندهد.
تفاوت های دیگر این دو قانون و قراردادهای فیمابین عبارتست از:
۱ـ قرارداد اجاره تجاری مفصل تر و جامع تر است به طوری که معمولاً بین ۱۰ تا ۳۰ صفحه است و شما برای این گونه اجاره لازمست با یک وکیل مشورت نمائید، زیرا مطالب زیادی در آن است که به سادگی قابل درک نیست و عبارات حقوقی زیادی در آنها گنجانده شده است.
۲ـ مالک در قرارداد اجاره تجاری حاکم است و حکم می کند. به سلیقه و نظر خود قرارداد را تدوین می کند یا تغییر می دهد. او سعی می کند دست و پای مستأجر را طوری در قرارداد ببندد که به راحتی بتواند ملک مورد اجاره را با کوچکترین تخلف مستأجر تصاحب نماید.
۳ـ در هنگام خرید یک بیزینس شما ممکنست مجبور باشید قرارداد اجاره موجود را قبول و آن را به شما منتقل کنند در این صورت باید جزء به جزء قرارداد را با وکیل مرور کرده و مطمئن شوید متن قرارداد را می دانید و می توانید به آن عمل کنید. مشاهده شده که مستأجران تجاری به ویژه هموطنان ما بدون مطالعه و بررسی کافی، این گونه قراردادها را امضاء و قبول می کنند ولی بعدآً هر روز سورپرایز تازه ای از متن قرارداد برایشان درمی آید که دیگر راه چاره ای هم ندارند زیرا این قراردادها قابل فسخ کردن نیست.
۴ـ قراردادهای اجاره تجاری بر خلاف مسکونی بلند مدت است معمولاً از ۳ سال به بالا و رایج آن ۵ ساله است ولی قراردادهای بلند مدت ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ ساله هم داریم مثلاً اجاره نامچه فروشگاه های بزرگ همیشه طولانی مدت است. علت آن هم واضح است، وقتی شما در محلی شروع به کسب و کار کردید و مشتری ها محل کار شما را یاد گرفتند درست نیست که جای خود را عوض کنید. این کار به کاسبی شما صدمه شدید می زند پس بهتر است محلی را که برای کسب اجاره می کنید طولانی مدت باشد تا با اطمینان خاطر به کار خود ادامه داده و تبلیغات لازم را برای محل کسب خود انجام دهید.
ادامه دارد
*جعفر کنودی مشاور ارشد املاک است.
